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Problemas con obras en locales de comunidades de vecinos
Posibles problemas en locales ubicados en comunidades de vecinos
La problemática de las Comunidades de Propietarios es algo muy común y que deriva sobre todo de los conflictos entre los vecinos. Sin embargo, cuando se es propietario de un local comercial que se encuentra dentro de una Comunidad de Propietarios, los problemas aumentan considerablemente, por eso, desde el despacho de abogados de Granada Emeybe abogados, vamos a responder a la problemática a la que se exponen estos propietarios cuando quieren realizar una reforma para adaptar el local a una determinada actividad.
Qué tipo de negocio puede ejercerse en un local de una Comunidad de Propietarios
Como cualquier tipo de local, podrá contener cualquier tipo de negocio que no esté expresamente prohibido por ley, pero, además, tampoco podrá estar prohibido por los estatutos de la Comunidad de Propietarios.
Así que, antes de adquirir un local para ejercer una determinada actividad, lo mejor es acudir a la Comunidad de Propietarios y solicitar los estatutos, para comprobar que dicha actividad puede realizarse sin problema.
Pero este permiso de desarrollar una determinada actividad, no hace que el propietario tenga igual permiso para realizar las obras que estime oportunas para adecuar el espacio al negocio.
Qué obras puede realizar el propietario de un local perteneciente a una Comunidad de Propietarios
Para poder determinar que obras se pueden realizar sin permiso de la Comunidad de Propietarios, hay que estar a lo dispuesto en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que el propietario de cada inmueble podrá realizar las modificaciones en elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios que desee siempre que no altere la seguridad del edificio, la estructura general y la configuración de la fachada exterior.
El resto de las modificaciones están prohibidas si no son aprobadas por la Comunidad de Propietarios.
Así, la sentencia de la AP Málaga, Sec. 4.ª, de 26 de enero de 2023 establece que poder realizar una determinada actividad en un local “no alcanza a permitir que el dueño de un local de negocio puede hacer las modificaciones sin autorización de la Comunidad que alteren la configuración de la fachada, aun sin afectar a la estructura. Tanto más cuanto no acredita la necesidad de tales modificaciones para la buena marcha del negocio, ni se prueba que las mismas son precisas para la adecuación a la actividad económica y permiten el desarrollo de su actividad”.
Por lo tanto, el límite viene establecido por dicho artículo, sin poder modificar elementos comunes de la Comunidad de Propietarios.
Qué sanción puedo tener si realizo obras dentro del local si no las comunico a la Comunidad de Propietarios
La realidad, es que el artículo señalado 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal no establece ningún tipo de sanción si se realizan obras no comunicadas a la Comunidad de Propietarios, a pesar de ser el único requisito que se establece en dicho artículo. A esto hay que sumar que tampoco la doctrina ni la jurisprudencia ha establecido ningún tipo de régimen sancionador, por lo que estaríamos realmente ante una norma de convivencia sin sanción alguna.
Por lo tanto, la no comunicación de las obras a la Comunidad de Propietarios no afecta a la legalidad de la obra.
La problemática de las obras realizadas en el exterior del local
Como hemos referido anteriormente, para saber si se pueden realizar obras en el exterior del local como la fachada o la terraza, se debe acudir a los estatutos de la Comunidad de Propietarios, para comprobar qué cláusulas contiene y si limitan o no este tipo de obras.
En los edificios de nueva construcción, lo normal es dejar las fachadas de los locales sin terminar para que sea el propietario quien realice esta terminación, por lo tanto estaríamos ante un elemento privativo y que no forma parte de la Comunidad de Propietarios, pudiendo realizar el propietario del local los arreglos que desee.
En los edificios más antiguos, son los estatutos los que regulan la posibilidad o no de realizar obras en elementos comunes, siendo la fachada de los locales parte de estos elementos.
Como regla general, se ha de solicitar permiso a la Comunidad de Propietarios para la realización de las obras, pudiendo encontrarnos diversas cláusulas en los estatutos.
Como actuar si el estatuto de la Comunidad de Propietarios permite las alteraciones específicas
En el caso de que el estatuto de la Comunidad de propietarios permita hacer alteraciones concretas, se podrán realizar dichas alteraciones sin poder utilizar esta cláusula para hacerla extensiva a otras modificaciones.
No obstante, en el caso de que se permita realizar una obra de gran entidad, podría entenderse que se está permitiendo igualmente otras obras de menor entidad, salvo que suponga una alteración de la estructura.
Para poder determinar qué obras estarían incluidas, lo mejor es asesorarse en un despacho de abogados experto en derecho inmobiliario, para poder realizar una valoración y estrategia de la situación.
Como actuar si el estatuto de la Comunidad de Propietarios permite alteraciones generales
Si el estatuto de la Comunidad de Propietarios permite alteraciones, pero no especifica las mismas o bien, lo hace de manera general, la jurisprudencia entiende que debe de entenderse esto de manera más permisiva, debiéndose de aceptar las reformas siempre que no afecten a la estructura, resistencia y sustentación del edificio.
No obstante, si la comunidad deniega la autorización de realizar reformas que ponen en riesgo la estructura y estabilidad del edificio, esta denegación es válida y debe de evitarse realizar dichas alteraciones, pudiendo ser obligado el propietario a realizar una reforma que restituya el estado anterior del local.
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