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Claves y modificaciones de la Ley de la Vivienda 2023
Modificaciones y claves de la nueva Ley de Vivienda
El 25 de mayo de 2023 fue publicado en el Boletín Oficial del Estado la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda que entró en vigor al día siguiente de su publicación, es decir, el 26 de mayo de 2023, salvo los cambios en los incentivos fiscales en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas para el arrendador de vivienda, que entrará en vigor el 1 de enero de 2024.
Esta nueva Ley de Vivienda introduce diferentes cambios legislativos que intentan un cambio social en virtud del art. 47 de la Constitución Española sobre el derecho a la vivienda, por eso, desde el despacho de abogados de Granada Emeybe abogados vamos a explicar las claves y modificaciones que trae esta nueva Ley de Vivienda.
Precio del alquiler: límite máximo de subidas antes de la Ley de la Vivienda
Una de las modificaciones más sonadas a la Ley de Arrendamientos Urbanos es la limitación que ha implantado la Ley de Vivienda de 2023 a las subidas de la renta al alquiler. Esta Ley de Vivienda ha fijado un límite en 2023 y otro en 2024 y ha cambiado el sistema de actualización para siguientes años, que actualmente se hacía conforme al incremento del IPC.
Así, en 2023, la subida de la renta de alquiler se ha limitado a un 2% de la renta previa, mientras que este límite en 2024 sube al 3%. A partir de 2025, se establece un sistema de actualización que desarrollará el Instituto Nacional de Estadística y que será publicado antes del 31 de diciembre de 2024.
Las zonas de mercado residencial tensionado
Estas zonas de mercado residencial tensionado se actualizarán trimestralmente por el Ministerio de Transportes y son zonas con riesgo de oferta de vivienda asequible, que dependerá tanto de la situación socioeconómica de la población como de las dinámicas demográficas.
La Ley de Vivienda ha dado el poder a las Comunidades Autónomas para que definan estas zonas de su comunidad, debiendo justificar esta declamación como zona de mercado residencial tensionado y tendrá una duración de tres años.
Los requisitos para ser considerada zona de mercado residencial tensionado son:
- Que haya existido un encarecimiento del precio de la vivienda o alquiler en los últimos cinco años de al menos 3 puntos por encima de la Comunidad Autónoma.
- Que el coste de la hipoteca o alquiler sumado a los gastos y suministros básicos, supere el 30% de la renta media.
Esta limitación por zonas está pensada para poder imponer medidas a los precios de los alquileres de dicha zona.
La figura de los grandes tenedores de vivienda
La nueva Ley de vivienda establece la figura del “Gran tenedor” como aquella persona física o jurídica que tenga en propiedad más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o bien una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial.
La Ley de Vivienda prevé que se pueda exigir información a estos grandes tenedores sobre el uso y destino de las viviendas de su propiedad que se encuentren dentro de las zonas de mercado residencial tensionado.
Además, se pueden considerar como grandes tenedores quienes tengan cinco inmuebles o más en estas zonas de mercado residencial tensionado.
La prórroga del contrato de alquiler en zonas de mercado tensionado
Hasta ahora, la LAU establecía un periodo de prórroga de los contratos de alquiler de hasta 5 años si el arrendador era persona física y de 7 años si era persona jurídica, además del periodo de prórroga tácita de hasta 3 años. Ahora, además, si el inmueble se encuentra dentro de una zona de mercado tensionado, el inquilino podrá prorrogar tres años más su contrato de alquiler, sin poder negarse el arrendador salvo en los casos especificados en la LAU.
Para saber si puedes beneficiarte de dichas prórrogas, lo mejor es asesorarte por un abogado experto en derecho inmobiliario.
La prórroga de un año del alquiler por situación de vulnerabilidad
Fuera de estas zonas de mercado tensionado, el inquilino que acredite tener una situación de vulnerabilidad, podrá prorrogar por un año más el contrato de arrendamiento una vez hayan transcurrido los 5 o 7 años previstos en la LAU. Esta situación de vulnerabilidad deberá de ser acreditada documentalmente con un certificado emitido por los servicios sociales.
Límites a la renta de alquileres de vivienda para nuevos contratos
La declaración de zona de mercado tensionado hace, como hemos adelantado, que se puedan fijar medidas extraordinarias en dichas zonas para limitar las rentas de nuevos contratos de alquiler desde la vigencia de la Ley de Vivienda.
Así, si se realiza un nuevo contrato, pero había uno ya previo, la renta no podrá exceder de la última renta de este último, aplicando la actualización marcada también por la Ley. Además, se debe respetar las cláusulas del contrato anterior respecto a las cuotas o cargas del inquilino, no pudiendo imponer en el nuevo contrato gastos que no se contenían en el anterior.
No obstante, se permite una subida de la renta del 10% en situaciones concretas como pueden ser una rehabilitación de la vivienda o mejora del ahorro de energía no renovable del 30%; por actuaciones de mejora de la accesibilidad a la vivienda; o por firmar el arrendamiento por un periodo de diez o más años.
En el caso de que en los últimos cinco años no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de esa vivienda, y el arrendador sea gran tenedor, la renta de alquiler no podrá ser mayor al precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.
Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de alquiler
Con esta Ley de Vivienda se ha cortado también la tendencia de los últimos años de las inmobiliarias a cobrar gastos y comisiones a los arrendatarios de las viviendas. Por lo tanto, el arrendador correrá con los gastos de la inmobiliaria a partir de la aplicación de la Ley de Vivienda.
Nuevas deducciones por alquiler de vivienda
Aunque estas deducciones no entran en vigor hasta el 1 de enero de 2024, la Ley de Vivienda ha previsto la modificación del porcentaje de reducción del que puede beneficiarse el arrendador, que antes de la ley era de un 60%. Este porcentaje ha bajado a un 50%, que será ampliable en determinados casos recogidos expresamente en la Ley de Vivienda.
Recargos en el IBI para viviendas desocupadas
Otra de las novedades más sonadas es la posibilidad que tienen ahora los ayuntamientos para exigir recargos de hasta el 50% del IBI a los inmuebles que estén desocupados de manera permanente y sin causa justificada.
Se considerará que está desocupado un inmueble de manera permanente si se encuentra en esta situación durante más de dos años y pertenezca a un propietario con cuatro o más inmuebles de uso residencial.
Este recargo podrá ser de hasta el 100% si la desocupación del inmueble se da por un plazo mayor a tres años. En el caso de que el mismo propietario tenga dos o más inmuebles en la misma localidad que se encuentren desocupados, se podrá imponer otro recargo del 50%.
Qué ocurre con las medidas de protección frente a desahucios
El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 recogía la suspensión de los desahucios y lanzamientos para familias en situación de vulnerabilidad social y económica hasta el 30 de junio de 2023.
Esto también ha sido modificado por la Ley de Vivienda y, en caso de que la vivienda lanzada o desahuciada sea propiedad de un gran tenedor, solo se podrá reanudar el procedimiento de desahucio o lanzamiento cuando se acredite haberse sometido a conciliación con el inquilino.
Así, el gran tenedor tiene dos opciones: solicitar la continuación del procedimiento si existe acreditación de que el inquilino ha acudido a los servicios sociales en un plazo máximo de cinco meses antes de la solicitud de reanudación sin que se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses; o bien solicitar la continuación del procedimiento con el documento acreditativo de que la conciliación se ha realizado.
El arrendador tendrá que reflejar en la demanda que la vivienda es habitual del arrendatario, que es gran tenedor y si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad. En este último caso, el juzgado solicitará a los servicios sociales una alternativa de vivienda y el procedimiento podré ser suspendido hasta cuatro meses.
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