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Principales dudas sobre el uso de una vivienda heredada
El uso de la vivienda heredada por varios herederos
Una de las consultas más usuales que recibimos en el despacho de abogados de Granada Emeybe Abogados, es la de a quién corresponde el uso de una vivienda heredada por varios herederos en copropiedad.
Esta cuestión surge de la situación en la que los padres fallecen y uno de los hijos residía con ellos, bien por falta de independencia, bien por que estuviera haciéndose cargo de sus padres hasta el momento del fallecimiento. De aquí surgen las dudas sobre si ese heredero puede disponer del uso de la vivienda, si los coherederos pueden echarlo, si pueden pedirle una indemnización por dicho uso o incluso quién corre con los gastos de la vivienda.
¿Puedo echar a mi hermano de una casa heredada?
Si no hay acuerdo entre los coherederos, normalmente hermanos, sobre quién debe usar la vivienda heredada, o uno de ellos ha decidido unilateralmente adjudicarse el uso de la vivienda, el resto de coherederos pueden preguntarse si pueden echar a aquel que ha decidido por todos.
En este caso, si aun no se ha repartido la herencia, y en el testamento corresponde a todos los coherederos dicha vivienda por igual, no podría hacer uso unilateral de la misma y los coherederos podrían instar un procedimiento para recuperar la posesión de la finca.
¿Puedo instar un desahucio en precario contra el coheredero que usa la vivienda?
Lo que hay que tener claro es que lo mejor siempre es un acuerdo extrajudicial y, en este caso, lo ideal es un contrato de arrendamiento o una cesión del uso con una compensación económica al resto de coherederos.
Sin embargo, si no existe contrato y los coherederos no quieren continuar con la situación de que uno de ellos use exclusivamente la vivienda, el coheredero en cuestión estaría en una situación de precario. Es decir, el coheredero usará la vivienda siempre y cuando el resto de los coherederos lo permitan, pero, en cualquier momento, podrán interponer el correspondiente desahucio por precario y, al no tener ni título ni legitimación para poder ocupar la vivienda, el ocupante sería finalmente desahuciado.
Qué dice nuestro Tribunal Supremo sobre del desahucio de coherederos
La Sentencia del Tribunal Supremo 74/2014, 14 de febrero de 2014 establece que si la masa hereditaria se encuentra pendiente de partición, sin tener reconocido ningún coheredero la propiedad del inmueble, no se puede admitir el uso exclusivo de un bien en favor de uno solo de los coherederos. Por lo tanto, el desahucio en precario entre coherederos es totalmente factible y así lo avala nuestro Alto Tribunal.
Quién abona los suministros en caso de uso exclusivo de un coheredero
En el caso de que la vivienda la use uno de los herederos de forma exclusiva, será éste quien deba abonar unilateralmente los suministros del inmueble, al igual que la cuota de comunidad. Sin embargo, los gastos de propiedad de la vivienda, como el IBI, seguro de hogar, etc., se deben abonar por todos los coherederos. Si el coheredero que usa la vivienda se niega a abonar los suministros, los hermanos podrán reclamar el daño que se les está causando, por medio de una indemnización.
¿Y si la herencia ya está partida y los coherederos pasan a ser copropietarios, pero solo uno usa la vivienda?
En este caso, ya sí que habría un título de propiedad, por lo que el desahucio en precario, dependiendo del juzgado, podría admitirse o no. Lo que se podría hacer en este caso, es instar un procedimiento solicitando una indemnización por el daño que está ocasionando el ya copropietario que usa la vivienda al resto de copropietarios.
La permuta como solución al uso por un único copropietario de la vivienda heredada
Por supuesto, tanto el procedimiento de desahucio en precario como el de reclamación de una indemnización por daños, tiene unos costes y conlleva un tiempo en el que el coheredero va a continuar utilizando la vivienda, provocando un perjuicio al resto de coherederos o copropietarios. En este caso, si el resto de los coherederos prefieren no instar una demanda contra su, normalmente, hermano, existe otra opción factible y que puede resolver rápido la situación.
Estamos hablando de la permuta y transmisión de las participaciones de la comunidad de bienes. Es decir, los copropietarios que no están usando la vivienda transmiten sus participaciones respecto al inmueble al copropietario que la usa, a cambio de su valor económico. Estamos hablando del negocio jurídico de la permuta.
La división judicial de la cosa común entre coherederos
Si se ha intentado extrajudicialmente todas las opciones y no hay acuerdo sobre la venta o la permuta de la vivienda, cualquier coheredero puede accionar la división judicial de la cosa común. En este procedimiento pueden ocurrir dos cosas, bien que se adjudique el bien a uno de los herederos con la consiguiente compensación económica al resto, lo que viene a ser la permuta antes explicada; bien que se proceda a la venta o subasta de la vivienda y el dinero recaudado se reparta entre los coherederos.
Lo mejor en estos casos es asesorarse correctamente con un despacho de abogados experto en herencias que puedan dar las opciones más viables en el caso concreto y negociar con todos los coherederos o copropietarios.
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