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Cómo reclamar los gastos hipotecarios y comisión de apertura
Gastos del préstamo hipotecario y la comisión de apertura
Desde hace ya unos años, los juzgados españoles han recibido una avalancha de demandas de consumidores frente a las entidades bancarias reclamando los gastos abusivos abonados en la formalización de los préstamos hipotecarios.
A pesar de lo claro que parece la solución a este conflicto, siguen llegando demandas a los juzgados por no responder los bancos extrajudicialmente a las reclamaciones de los consumidores. Esto hace que la mayoría de los procedimientos judiciales terminen en sentencia, siendo muy pocos los que se resuelven antes de dictar sentencia por el tribunal o incluso antes del comienzo del procedimiento judicial.
Desde el despacho de abogados de Granada Emeybe abogados queremos explicar para los más rezagados qué posibilidades existen para reclamar los gastos hipotecarios y la comisión de apertura del préstamo hipotecario por ser ambas cláusulas abusivas.
Nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios
El mecanismo a seguir para obtener una devolución por parte del banco empieza por considerar la cláusula incluida en la escritura de préstamo hipotecario de gastos de formalización totalmente abusiva y por ello nula. La consecuencia de declarar esa cláusula nula por los tribunales deriva en la devolución de lo que se abonó por los gastos ocasionados.
Esos gastos en la totalidad de las escrituras son los honorarios del notario, la factura del Registro de la Propiedad, de la gestoría, del impuesto correspondiente de Actos Jurídicos Documentados y de la tasación realizada para poder obtener el préstamo por parte de la entidad bancaria.
Gastos que se pueden reclamar al banco por la escritura del préstamo hipotecario
A partir de las sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y de nuestro Tribunal Supremo se han ido modificando los gastos exactos que el consumidor tenía derecho a reclamar para su restitución.
En un principio, los consumidores que comenzaron a reclamar la devolución de estas cantidades recuperaron el cincuenta por ciento de los gastos de notario, el cincuenta por ciento también de los gastos de gestoría, el cien por cien de los gastos pagados al Registro de la Propiedad correspondiente y el cero por ciento en cuanto a los gastos de tasación del inmueble.
Estos porcentajes han ido cambiando según ha ido cambiando el criterio del Tribunal Supremo, llegando a día de hoy a tener derecho a la devolución del total de lo abonado tanto a la gestoría como al Registro de la Propiedad, y el cincuenta por ciento de lo abonado al notario.
En cuanto a los gastos de la tasación del inmueble, al principio no estaba claro el derecho de reembolso de los gastos que el prestatario o consumidor había abonado, y no se reclamaban porque no se entendía por parte de los tribunales que se debiera devolver por parte del banco lo abonado por este concepto. Pero en la actualidad se incluye en los gastos que se reclaman y se concede por parte de los tribunales españoles la totalidad de lo que el consumidor abonó por la tasación del inmueble.
Nulidad de la cláusula de comisión de apertura
Hasta ahora no se concedía por parte de los tribunales la razón al consumidor y, por tanto, no se devolvía por la entidad bancaria lo abonado en concepto de comisión de apertura, que suele rondar de entre unos trescientos y seiscientos euros aproximadamente.
Sin embargo, recientemente el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha resuelto una cuestión prejudicial planteada por el Tribunal Supremo en relación a si la cláusula de los contratos hipotecarios que impone al consumidor el pago de una comisión de apertura es abusiva y por tanto nula.
La respuesta del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha sido clara y similar a la dada en relación con la abusividad y nulidad de la cláusula de gastos de formalización de la escritura. Lo que se dispone por el TJUE es que será labor del juez nacional, es decir, de los tribunales españoles, determinar si la cláusula que establece el abono de una cuantía exacta en concepto de comisión de apertura cumple con lo requerido por la normativa europea y nacional. Es decir, si esa cláusula está redactada de manera clara, transparente y hace entender al consumidor claramente su cometido, en ese caso no se consideraría abusiva.
También incide el tribunal que será el juez nacional el que tendrá que determinar si se han prestado por parte de la entidad bancaria los servicios como contrapartida a esa comisión. Servicios relacionados con “el estudio, el diseño y la tramitación singularizada de una solicitud de préstamo o crédito hipotecario.”
¿Tiene el banco obligación de devolver lo pagado por la comisión de apertura?
Por el momento, no existe una respuesta tan clara como para la devolución de los gastos de formalización de la hipoteca, pero el TJUE abre una posibilidad, en favor de los consumidores prestatarios, a que los tribunales españoles puedan estudiar y determinar si esa cláusula se ha de considerar abusiva. Y, en consecuencia, nula, y por ello condenar a la entidad bancaria a la devolución de lo pagado por esa comisión de apertura.
Procedimiento para obtener la devolución de los gastos hipotecarios
Antes de llegar a cualquier procedimiento judicial, se recomienda realizar una reclamación previa a la entidad bancaria con la que se firmó la escritura de préstamo hipotecario. Tras tantas resoluciones judiciales en contra del banco, hay algunas entidades que realizan el abono de lo pagado indebidamente por el consumidor en el momento de la reclamación previa. Incluyendo los intereses legales desde el momento en que se abonaron. Pero no son todas las entidades bancarias las que acceden a ese reintegro con la simple reclamación previa extrajudicial.
El siguiente paso sería la interposición de una demanda judicial. Este procedimiento judicial en ocasiones no llega a sentencia si no que el banco y el consumidor llegan a un acuerdo antes de que se celebre el juicio. Ello va a depender de la negociación entre los abogados de ambas partes. Ya sea con la reclamación previa, llegando a un acuerdo o por sentencia judicial, en la casi totalidad de casos el banco acabará devolviendo al consumidor lo que abonó como consecuencia de la abusividad y nulidad de ciertas cláusulas.
Para que el consumidor se vea beneficiado al ejercer su derecho se recomienda acudir a un despacho de abogados especializado en cláusulas abusivas, que pueda guiar al prestatario a la hora de saber qué se puede reclamar y de qué manera, evitando así más costes innecesarios para el consumidor.
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