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Lo que saber del desahucio: tipos y procedimiento
Qué es un desahucio
Cuando hablamos de desahucio, estamos hablando de la acción prevista por nuestro ordenamiento jurídico para desalojar a un inquilino ilegítimo de un inmueble, pero hay varios supuestos que pueden dar lugar a esta acción y que vamos a explicar con detenimiento a lo largo de este artículo.
Efectivamente, el desahucio es la acción que puede instarse en caso de que se ocupe de manera ilegal una vivienda, pero ¿qué se considera ocupación ilegítima? Cuando hablamos de ocupación ilegítima, solemos pensar que es la entrada sin autorización de a una vivienda. Esta es la creencia más común, pero el desahucio se prevé para otras circunstancias que también son consideradas como ocupaciones ilegítimas.
Es decir, junto con la entrada sin autorización a una vivienda, se considera ocupación ilegítima el permanecer en la vivienda sin autorización, aunque previamente se haya tenido; la permanencia en la vivienda después del término del contrato de alquiler y el incumplimiento de dicho contrato de arrendamiento, entre otros.
Estas dos últimas opciones que dimanan del contrato de arrendamiento están recogidas en el artículo 1569 del Código Civil, que establece que se podrá instar el desahucio por parte del arrendador cuando se haya finalizado la duración del contrato. Bien por la falta de pago, bien por incumplimiento de contrato y por destinar el inmueble arrendado a uso diferente al pactado, como explicamos desde el despacho de abogados de Granada Emeybe Abogados.
Tipos de desahucio en España
Existen cuatro tipos de desahucio, dependiendo del motivo o situación del caso concreto. Estos tipos pueden encuadrarse en: desahucio express, desahucio por incumplimiento de contrato, desahucio por finalización del contrato y desahucio en precario. Se trata de un proceso realmente complejo que es recomendable entregar a un equipo de abogados especializados en Derecho Bancario.
El desahucio express
Cuando hablamos de este tipo de desahucio estaremos ante una situación totalmente ilegal en la que una persona okupa una vivienda accediendo y permaneciendo en ella sin consentimiento del propietario.
Este desahucio fue creado en 2018 para enfrentar una situación que había proliferado a raíz de la crisis económica. Es un procedimiento verbal más breve, que permite al propietario de un inmueble instar el desalojo de la vivienda de los inquilinos que no abonan el precio pactado o bien unos okupas que se han instalado en la vivienda sin consentimiento de aquél.
Antes de la creación de este tipo de procedimiento de desahucio express en 2015, frente a los inquilinos que no abonaban el precio convenido en el contrato se ejercitaba el desahucio de inquilinos. En 2018 se amplió este desahucio express también para el caso de que unos okupas hubieran entrado en la vivienda sin permiso, aplicándose anteriormente el procedimiento de desahucio por precario.
Ciertamente, no se puede decir que los desahucios express tengan una duración concreta y limitada en el tiempo, pero sí que se ha acortado razonablemente el tiempo de procedimiento frente al desahucio previsto antes de 2015 y 2018.
Desahucio por incumplimiento contractual
El apartado segundo artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendador podrá resolver el contrato de arrendamiento por falta de pago o renta, por incumplimiento de obligaciones contractuales, por subarriendo, por la realización de obras no aceptadas, por actividades molestas, insalubres o ilícitas y cuando el objeto del contrato deje de ser la vivienda permanente. En este caso, el propietario podrá instar un desahucio por incumplimiento de contrato. El más habitual es el desahucio por impago de rentas.
Desahucio por finalización de contrato
Este desahucio está previsto para la situación en la que, teniendo un contrato de arrendamiento, éste termina y el inquilino no abandona el inmueble. En este caso, el propietario se verá obligado a forzar el desalojo de su propiedad, por lo que tendrá que instar el correspondiente desahucio por finalización de contrato.
Hay que tener en cuenta aquí que este desahucio no puede instarse una vez pasado el plazo de contrato inicial reflejado en el contrato si este es menor a cinco años.
Así, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que a pesar de que la duración habitual de los contratos de arrendamiento para vivienda habitual es de un año, el propietario deberá esperar el plazo mínimo de cinco años, que es la duración mínima de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual.
Hay que tener también en cuenta que, una vez llegado el término de esos cinco años, el propietario deberá enviar un burofax al inquilino informando de la finalización del contrato. En el caso de que no lo hiciera, el contrato se prorrogará anualmente y hasta un máximo de tres años más.
Una vez transcurridos esos 8 años de prórroga obligatoria y prórroga tácita, estaremos ante la llamada tácita reconducción, que es la prórroga anual del contrato si el arrendador no manifiesta su voluntad de recuperar la posesión de la vivienda.
Desahucio por precario
El precario es una situación en la que el propietario de una vivienda permite residir en la misma a otra persona sin recibir contraprestación alguna, es decir, sin recibir ningún tipo de alquiler. En esta situación, el inquilino de la vivienda es precarista y tiene un derecho de cesión del uso de la vivienda, pero no tiene ningún título con el que refrendar dicho derecho. En este tipo de casos, la situación del precarista termina cuando el propietario revoca dicho derecho de uso. Si esto ocurre y el precarista no abandona voluntariamente la vivienda, el propietario podrá instar el desahucio por precario.
El procedimiento de desahucio en España
Para instar un procedimiento de desahucio en España habrá que acudir necesariamente a la vía judicial, sin poder desalojar al inquilino al margen de la legalidad. Aunque es normal que el propietario entienda que se está vulnerando sus derechos, acudir a la fuerza o a la ilegalidad del procedimiento debe ser la última opción.
Así, nuestra normativa protege la inviolabilidad del domicilio por encima de la propiedad privada, estableciéndose el primero como derecho fundamental en el artículo 18.2 de la Constitución Española y el segundo como derecho que tenemos los ciudadanos recogido en el artículo 33 de dicha Constitución que no llega a ser derecho fundamental.
En el caso de que un propietario realice por su cuenta acciones tendentes a recuperar el uso de la vivienda por la fuerza mediante amenazas, el corte de los suministros o cambiando las cerraduras, provoca que nos encontremos ante la comisión del delito tipificado en el artículo 455.1 del Código Penal, que establece que “El que, para realizar un derecho propio, actuando fuera de las vías legales, empleare violencia, intimidación o fuerza en las cosas, será castigado con la pena de multa de seis a doce meses”.
Por lo tanto, antes de acudir a este tipo de acciones, se debe tener asesoramiento legal por parte de un despacho de abogados especializado en desahucios, que pueda evitar que un problema con unos inquilinos se torne en un problema con la ley penal.
El procedimiento de desahucio debe iniciarse mediante demanda ante el Juzgado competente, que es el del partido judicial donde se encuentre la vivienda objeto de desahucio. Esta demanda deberá ser firmada por abogado y procurador, siendo obligatoria su intervención independientemente de la cuantía del procedimiento.
En este escrito inicial deberá de reflejarse el motivo por el que se solicita el desahucio y si cabe o no la enervación del mismo por el inquilino. Además, en caso de desahucio por impago de rentas, se podrá acumular la acción de reclamación de cantidad en el mismo procedimiento.
Una vez tramitada por el Juzgado esta demanda, se dará al demandado la posibilidad de desalojar el inmueble, oponerse o pagar lo debido intentando la enervación del desahucio.
Si existe oposición, se fijará un día para la celebración del juicio verbal donde las partes expondrán sus razonamientos y el Juzgado dictará Sentencia estimando o no la acción de desahucio. En el caso de que no exista oposición, pero tampoco abandono de la vivienda, se fijará un día para el lanzamiento de esta, que será el día en el que se hará efectivo el desahucio.
La enervación del desahucio: cómo evitar el desalojo
Por último, no debemos de olvidar que existe una acción del inquilino que puede evitar el desahucio. Esta acción es la enervación del desahucio. Para evitar esta acción por el inquilino, el propietario debe haber solicitado fehacientemente al inquilino el desalojo de la vivienda al menos 30 días antes de interponer la demanda de desahucio.
Si esta notificación fehaciente no se realiza, una vez instada la demanda el inquilino podrá pagar todas las rentas debidas de golpe solicitando la enervación del desahucio y la continuación del contrato de arrendamiento. Por lo tanto, tanto si eres inquilino como si eres arrendador de una vivienda, es necesario un asesoramiento legal por parte de un despacho de abogados experto en desahucios que evite situaciones indeseadas y problemas futuros.
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