Subrogación laboral: derechos y obligaciones de los trabajadores

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Subrogación laboral: derechos y obligaciones de los trabajadores

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La subrogación laboral: derechos y obligaciones de trabajadores y empresa

En el mundo laboral actual, la subrogación laboral es un término que ha ganado relevancia y ha generado debates significativos. Se refiere al proceso mediante el cual los trabajadores de una empresa son transferidos a otra debido a la subcontratación de servicios o a la transferencia de una parte o la totalidad de una empresa a otra.

Este fenómeno plantea una serie de preguntas importantes sobre los derechos y obligaciones de los trabajadores involucrados. ¿Qué sucede con sus contratos laborales? ¿Se mantienen intactos, se modifican o se anulan? En este blog, desde el despacho de abogados de Granada Emeybe abogados, exploraremos estas cuestiones y profundizaremos en lo que implica la subrogación laboral para los trabajadores.

Qué es la subrogación laboral

La subrogación laboral, también conocida como sucesión empresarial, ocurre cuando una empresa transfiere a sus trabajadores a otra entidad debido a una variedad de circunstancias.

Las circunstancias por las que puede darse esta subrogación empresarial pueden ir desde la externalización de ciertas funciones, la fusión o adquisición de empresas, hasta la contratación de un nuevo contratista para realizar ciertas tareas. Es importante destacar que la subrogación laboral puede darse en diferentes contextos y bajo diferentes condiciones, pero en todos los casos implica un cambio en la relación laboral de los trabajadores afectados.

Qué sucede con los contratos laborales en una sucesión de empresas

Uno de los aspectos más importantes de la subrogación laboral es el destino de los contratos de los trabajadores que, aunque en muchos casos estos contratos se transfieren a la nueva empresa sin modificaciones significativas, en otros casos sí pueden verse afectados.

Lo normal es que los términos y condiciones del empleo, incluyendo el salario, los beneficios, las horas de trabajo y las responsabilidades laborales, permanezcan en su mayoría intactos. Sin embargo, existen excepciones y matices importantes que deben tenerse en cuenta.

Cómo se produce la subrogación laboral

La subrogación laboral puede originarse a través de acuerdos colectivos, encontrándose regulada por el artículo 44 del Estatuto de los Trabajadores.

La legislación ampara a los trabajadores ante cambios en su empleador, independientemente de que el proceso de subrogación laboral sea por convenio colectivo u otro mecanismo, obligando al nuevo empleador, ya sea una persona o una empresa, a respetar los términos y derechos laborales de los trabajadores que fueron contratados por el empleador anterior.

Derechos de los trabajadores en una subrogación empresarial

Es fundamental que los trabajadores comprendan sus derechos y las protecciones que les otorga la ley en el contexto de la subrogación laboral. En muchos casos, los trabajadores tienen derecho a recibir información clara y oportuna sobre el proceso de subrogación y cómo afectará sus empleos y condiciones laborales. Además, es importante que se respeten los derechos adquiridos, incluyendo la antigüedad, los beneficios acumulados y cualquier otra condición establecida en el contrato original.

En algunos casos, los trabajadores pueden enfrentarse a desafíos o incertidumbres durante el proceso de subrogación laboral. Por ejemplo, es posible que se sientan inseguros respecto a su futuro laboral, preocupados por posibles cambios en sus condiciones de trabajo o confundidos acerca de sus derechos y opciones disponibles. En estas situaciones, es fundamental buscar asesoramiento legal de un abogado experto en derecho laboral para obtener orientación y apoyo.

Obligaciones de las empresas en una subrogación laboral

Las empresas que están considerando llevar a cabo una subrogación laboral también deben tener en cuenta una serie de consideraciones importantes. En primer lugar, es crucial cumplir con todas las obligaciones legales y normativas relacionadas con el proceso de subrogación, incluyendo la notificación adecuada a los trabajadores afectados y el cumplimiento de cualquier requisito legal en materia de contratación y empleo.

En conjunto con la empresa que está siendo sustituida, la nueva empresa deberá notificar por escrito a todos sus empleados que está asumiendo el rol de subrogante. En esta comunicación se detallarán tanto la fecha estimada para la subrogación laboral, como los motivos que la originan y las implicaciones legales, financieras y sociales de esta transferencia para el trabajador, así como cualquier medida prevista que pueda afectar a los trabajadores.

Esta comunicación deberá ser firmada por ambas empresas y por un representante de los trabajadores y enviada al Servicio Público de Empleo Estatal.

La nueva empresa está obligada a respetar todas las disposiciones del convenio colectivo que se aplica a los trabajadores. Además, debe asumir todas las responsabilidades laborales y de Seguridad Social que tenía la empresa anterior, por lo que, si la empresa original tenía deudas salariales con sus empleados, será responsabilidad de la nueva empresa subrogante pagarlas.

¿Se pueden modificar las condiciones laborales del trabajador en una subrogación empresarial?

Es perfectamente legal y viable que la nueva entidad realice ciertos cambios que puedan afectar a los empleados en su nueva situación laboral, siempre dentro de unos límites y con unas justificaciones reales, dando la posibilidad al trabajador de aceptar o no dichas modificaciones.

En primer lugar, puede realizar modificación de la jornada laboral o del salario, adaptándolo objetivamente a la nueva realidad de la empresa. Estas razones pueden ser de índole técnica, organizativa, económica o de producción.

Por otro lado, también puede haber una reestructuración del lugar de trabajo si la nueva empresa tiene más sedes en otras localidades.

Por último, advertir que la antigüedad del trabajador no debe sufrir modificaciones en esta subrogación laboral, ya que la relación laboral no se interrumpe, sino que se considera continua, por lo que la nueva empresa asume todas las obligaciones laborales, incluyendo los complementos salariales por antigüedad.

Hay que recordar que cualquier modificación realizada deben seguir el procedimiento establecido en el artículo 41 del Estatuto de los Trabajadores que regula la modificación sustancial de las condiciones laborales y, si el trabajador no quisiera aceptar dichas condiciones, podrá solicitar la extinción del contrato de trabajo con una indemnización correspondiente a un despido objetivo.

En todo caso, se deben respetar los derechos estipulados en el convenio colectivo vigente y en el Estatuto de los Trabajadores, no pudiendo estos cambios vulnerar los derechos de los trabajadores.

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Cómo solicitar el visado de nómadas Digitales en España

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Cómo solicitar el visado de nómadas Digitales en España

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La Ley de Nómadas Digitales en España: una puerta abierta a la flexibilidad laboral

En un mundo cada vez más conectado y digitalizado, el trabajo remoto se ha convertido en una opción atractiva para muchos profesionales. La posibilidad de realizar tareas desde cualquier lugar del mundo ha dado lugar a una nueva categoría de trabajadores conocidos como nómadas digitales.

En este marco, cada vez más trabajadores eligen vivir una vida sin fronteras, aprovechando la tecnología para mantenerse productivos mientras exploran nuevos lugares y en respuesta a esta tendencia emergente. España ha implementado una Ley de Nómadas Digitales, que ofrece un marco legal claro y favorable para aquellos que deseen residir temporalmente en el país mientras trabajan en línea.

En este artículo, desde el despacho de abogados de Granada Emeybe abogados, exploraremos en detalle los requisitos y condiciones para acogerse a esta ley, así como sus implicaciones para los nómadas digitales y para España como destino de trabajo remoto.

Requisitos para Acogerse a la Ley de Nómadas Digitales en España

Para aprovechar los beneficios de la Ley de Nómadas Digitales en España, es importante cumplir con ciertos requisitos y condiciones establecidos por las autoridades, por lo que deberá de contarse con un asesoramiento previo de un despacho de abogados experto en derecho de extranjería para evaluar si se cumplen o no estos requisitos.

En primer lugar, la actividad laboral debe ser telemática para poderse aplicar esta Ley, es decir, la persona debe realizar una actividad laboral que pueda ser llevada a cabo en línea. Esto incluye una amplia gama de profesiones, como programadores, diseñadores gráficos, escritores, consultores, entre otros. Es fundamental que el trabajo se realice principalmente a través de internet para cumplir con este requisito.

Por otro lado, el trabajador en cuestión no debe tener la Residencia Permanente en España, debiendo acreditar los solicitantes que no son residentes permanentes en España. Esto significa que no pueden haber vivido en el país durante más de 183 días en el año fiscal anterior a la solicitud del visado de nómada digital.

Además, se debe de tener disponibilidad financiera ya que se requiere que los solicitantes demuestren tener recursos financieros suficientes para cubrir sus gastos mientras residan en España, por lo que, aunque no se especifica una cuantía exacta, se espera que los nómadas digitales cuenten con medios económicos adecuados para su sustento durante su estancia en el país.

Además, y como en otras autorizaciones de residencia en España, es obligatorio tener un seguro de salud válido que proporcione cobertura médica durante la estancia en España. Esto garantiza que los nómadas digitales tengan acceso a atención médica en caso de necesidad, sin representar una carga para el sistema de salud español.

Implicaciones y Beneficios de la Ley de Nómadas Digitales

La implementación de la Ley de Nómadas Digitales en España conlleva una serie de implicaciones y beneficios tanto para los trabajadores remotos como para el país anfitrión:

Flexibilidad Laboral: Para los nómadas digitales, esta ley ofrece la oportunidad de disfrutar de un estilo de vida flexible y sin ataduras geográficas. Pueden elegir residir en España por un período determinado mientras continúan trabajando en sus proyectos en línea.

Exploración Cultural: Vivir temporalmente en España brinda a los nómadas digitales la oportunidad de sumergirse en una nueva cultura, aprender un nuevo idioma y explorar lugares históricos y pintorescos. Esto enriquece su experiencia personal y profesional, fomentando el crecimiento personal y la diversidad cultural.

Estímulo Económico: La presencia de nómadas digitales en España contribuye al estímulo económico local al aumentar el consumo de bienes y servicios en la comunidad. Además, muchos de estos profesionales colaboran con empresas locales, lo que impulsa la innovación y el desarrollo empresarial en el país.

Promoción del Turismo: La Ley de Nómadas Digitales también tiene el potencial de promover el turismo en España, ya que estos trabajadores pueden convertirse en embajadores de facto del país al compartir sus experiencias en línea y atraer a otros visitantes potenciales.

Obligaciones fiscales de los Nómadas Digitales

Los nómadas digitales están sujetos a ciertas obligaciones fiscales, aunque estas pueden variar dependiendo de su situación específica y del tiempo que pasen en el país. A continuación, se describen los impuestos principales que los nómadas digitales pueden tener que pagar en España:

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): Los nómadas digitales que residan en España durante más de 183 días en un año fiscal están sujetos al impuesto sobre la renta español. Esto significa que deben declarar y tributar por los ingresos que obtengan, ya sea de fuentes españolas o extranjeras, durante su estancia en el país.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Si un nómada digital presta servicios desde España a clientes españoles o a empresas establecidas en España, puede estar sujeto al impuesto sobre el valor añadido (IVA). Este impuesto se aplica a la venta de bienes y servicios en territorio español y debe ser recaudado y declarado correctamente.

Impuesto sobre Sociedades (IS): Si un nómada digital opera su actividad laboral a través de una entidad legal, como una sociedad limitada, puede estar sujeto al impuesto sobre sociedades en España. Este impuesto se aplica a los beneficios obtenidos por empresas que operan en el país y tiene sus propias tasas impositivas y regulaciones.

Contribuciones a la Seguridad Social: Si un nómada digital está trabajando como autónomo en España, puede estar obligado a realizar contribuciones a la seguridad social. Esto proporciona acceso a la atención médica y otros beneficios sociales y puede variar dependiendo del tipo de actividad laboral y de la situación del trabajador.

Es importante tener en cuenta que las obligaciones fiscales pueden variar según la situación individual y las circunstancias específicas de cada nómada digital. Por lo tanto, es recomendable buscar asesoramiento profesional o consultar con un abogado experto en derecho fiscal para comprender completamente las implicaciones fiscales y cumplir con las obligaciones tributarias correspondientes mientras se reside y se trabaja en España como nómada digital.

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Las multas de aparcamiento en zona azul: mitos y realidades

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Las multas de aparcamiento en zona azul: mitos y realidades

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Qué debemos saber sobre las multas de aparcamiento en zona azul

Casi todo conductor ha oído en alguna ocasión que es posible la nulidad de las multas o sanciones impuestas al no haber pagado el ticket de la llamada “zona azul”, o por haberse pasado la hora límite del ticket, haciéndonos pensar estos comentarios que es cierto que no hay consecuencias si no se abona esa multa impuesta.

Pero ¿es cierto esta comentada impunidad o por el contrario la reclamación de esa deuda puede llegar hasta un procedimiento judicial con una sentencia condenatoria? En el despacho de abogados de Granada Emeybe abogados vamos a explicar si es o no cierto este pensamiento tan popular.

Cuándo se interpone multa en zona azul

El controlador de la O.R.A. correspondiente a la zona en que hemos aparcado nuestro vehículo se encargará de revisar si hemos puesto el ticket en nuestro vehículo o en la aplicación del teléfono móvil correspondiente, o si se ha caducado el ticket. Si no hay ticket o se ha pasado la hora límite de aparcamiento sin haberlo renovado nos encontraremos con la temida multa indicando que hemos cometido una infracción y que debemos abonar una cuantía exacta por ello.

¿Esas “multas” impuestas por el trabajador de la empresa que explota la “zona azul” es realmente una multa?

La realidad es que los controladores de la O.R.A. no son agentes de la autoridad y no tienen potestad para interponer una multa, como tampoco gozan de la presunción de veracidad que sí es reconocida a los agentes de la autoridad.

Lo que realiza un controlador de la “zona azul” es en realidad una denuncia, actúa como testigo de una infracción y denuncia esos hechos. Esta denuncia posteriormente será notificada en el domicilio del infractor por parte de la empresa o por la administración competente.

¿Es legal la sanción administrativa impuesta por el impago de zona azul?

Cuando una sanción por no haber abonado la cuantía correspondiente para aparcar el vehículo en la “zona azul” o por haberse caducado el ticket, es impuesta por la administración que tiene potestad para ello abriendo un expediente sancionador, es totalmente válido y legal. Ahora, eso sí, la infracción debe estar debidamente acreditada, no puede quedar duda alguna de que el conductor sancionado es quien realmente cometió esa infracción.

Los tribunales no le dan validez a las sanciones que no están demostradas si no hay prueba fehaciente de la infracción, como por ejemplo una fotografía del vehículo y el ticket, es decir, el controlador que pone la denuncia deberá hacer una fotografía de la que se desprenda sin duda alguna que se cometió la infracción por la que se sanciona.

¿Cómo puedo evitar pagar una multa de aparcamiento en la “zona azul”?

Si la sanción ha sido impuesta cumpliendo todos los requisitos procedimentales correctamente, por quien tiene potestad para ello, y se acredita que efectivamente se ha incurrido en una infracción que puede ser sancionada con una multa dineraria, no habrá motivación alguna para evitar el pago.

Pero lo que ocurre en muchas ocasiones es que no se ha acreditado correctamente por parte de los trabajadores de la empresa la comisión de esa infracción. En los casos en que no se ha acreditado o no se ha cumplido con el procedimiento previsto en la normativa aplicable, un recurso contra el procedimiento sancionador que se abre por parte de la administración es completamente viable.

Existen sentencias dictadas por nuestros tribunales que anulan la sanción impuesta por no haberse acreditado la comisión de la infracción, por ejemplo, si en las fotografías aportadas por parte de la parte denunciante no se ve claramente que el vehículo del supuesto infractor se encontraba estacionado en el sitio exacto que se dice en los hechos de la sanción. En este caso muchos tribunales anulan la sanción, ya que no se pueden probar los hechos exactos.

Cómo defenderse en una denuncia de zona azul

Si llega el momento en que la administración nos notifica el inicio de un procedimiento sancionador por haber aparcado en “zona azul” sin haber abonado un ticket para ello, en el trámite de alegaciones será el momento para presentar la oposición a la sanción.

Dichas alegaciones deberán estar bien fundamentadas para intentar disminuir todo lo posible la posibilidad de denegación por parte de la administración. Por ello es aconsejable contar con un buen asesoramiento legal en esta fase.

Qué hacer si llega la sanción por zona azul a un procedimiento judicial

Al igual que en los procedimientos judiciales de otras materias la clave estará en una buena defensa de los intereses del administrado por un despacho de abogados experto en derecho administrativo y en probar que hay duda suficiente para que no se pueda enervar la presunción de inocencia.

Es decir, no se puede imponer una sanción sin fundamento en una previa actividad probatoria lícita. Y esto lo aplican los tribunales españoles al ser de aplicación a los procedimientos administrativos sancionadores el mismo principio “in dubio pro reo” que en el derecho penal, tal y como ya estableció nuestro Tribunal Constitucional.

En ocasiones se puede considerar por parte del administrado sancionado que el hecho de abonar la sanción administrativa evitaría un mayor coste de un procedimiento judicial. Por ello se recomienda la presentación de un buen escrito de alegaciones en la fase administrativa cuando aún no haya finalizado la vía administrativa. Una buena defensa en un procedimiento administrativo puede evitar un mayor coste en un procedimiento judicial.

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Diferencias entre rescisión y resolución de contrato de trabajo

Rescisión y resolución de contrato de trabajo
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Diferencias entre rescisión y resolución de contrato de trabajo

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Rescisión, resolución y desistimiento de un contrato de trabajo

Es muy común hablar y escuchar en los medios de comunicación como un futbolista “rescinde” su contrato con el equipo de fútbol en el que jugaba, o un personaje público resuelve un contrato con su agencia.

Todos tenemos claro que se trata de la finalización de un contrato sin haber llegado a cumplirse el mismo, sin embargo, muchas veces se utilizan indistintamente estas palabras y no siempre se conoce la diferencia entre estas formas de finalizar un contrato, por lo que desde el despacho de abogados de Granada Emeybe abogados queremos despejar las dudas que puedan existir al respecto.

¿Es lo mismo resolver que rescindir un contrato?

No, la realidad es que a pesar de que se utilizan estas palabras como símiles, en absoluto sus consecuencias y efectos son los mismos, aunque la finalidad sí que es la misma, que no deja de ser terminar un contrato sin haberse cumplido.

Por eso, es muy importante saber no solo el significado de estas palabras, sino sus consecuencias jurídicas, aconsejando acudir a un despacho de abogados experto en Derecho Civil para un buen asesoramiento antes de finalizar a la ligera un contrato sin pensar si lo que queremos es resolver, rescindir o desistir de este.

El desistimiento de un contrato de trabajo

Cuando hablamos de desistimiento, estamos hablando de la facultad de dejar sin efecto un contrato sin haberse cumplido. Este desistimiento debe realizarse en los plazos establecidos para ello y no hay que justificar el motivo por el cual se desiste del contrato.

Esto significa que la parte que informa del desistimiento está ejerciendo un derecho que tiene recogido en el contrato y que este desistimiento no tiene ningún tipo de penalización, por lo que no surge ningún tipo de indemnización por incumplimiento.

Para poder desistir del contrato en estos términos, es muy importante hacerlo en el plazo pactado para ello y en la forma establecida en el contrato, ya que, en caso contrario, podría existir un defecto de forma y traer consecuencias como indemnización por daños, como explicábamos en el blog sobre los problemas en el desistimiento de un contrato de alquiler.

Normalmente, el desistimiento de un contrato es más común en los arrendamientos de vivienda, por lo que viene recogido en el art. 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (“LAU”), así, aunque no se refleje en el contrato expresamente, se puede acudir a esta figura para desistir un contrato de arrendamiento.

Puede surgir la duda de si se puede desistir de un contrato que tiene una duración indeterminada, ya que no existe plazo específico para ese desistimiento. Esta cuestión la ha resuelto en diferentes ocasiones nuestro Tribunal Supremo, estableciendo que si el desistimiento se produce dentro de los parámetros de la buena fe, se puede acudir a esta figura para finalizar un contrato indefinido ya que no puede obligarse a nadie a estar eternamente vinculado a un contrato.

Resolución contractual

Al contrario que el desistimiento, la resolución contractual se plantea cuando una de las partes ha incumplido las obligaciones recogidas en el contrato. Esta acción se encuentra recogida en el artículo 1124 del Código Civil que recoge que esta acción puede ejercitarla cualquier persona sometida a un contrato si se produce el incumplimiento del mismo, con la posibilidad de reclamar daños y perjuicios por dicho incumplimiento.

Normalmente, para concretar la resolución contractual, se fija en el contrato estas causas de resolución e incluso las consecuencias de este incumplimiento.

La rescisión del contrato laboral

Por último, se encuentra la figura de la rescisión del contrato, que se da cuando el contrato se hace ineficaz de manera sobrevenida. Es una acción que pretende reparar un perjuicio económico consecuencia de la imposibilidad de cumplir el contrato por causa ajena a las partes ya que su cumplimiento provocaría un daño patrimonial a cualquiera de las partes.

Esta figura viene recogida en los art. 1290 y siguientes del Código Civil y, entre ellos, se establecen las consecuencias de la rescisión, obligando a la devolución de las cosas que fueron objeto del contrato y del precio con sus intereses.

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La realidad de las empresas que prometen facilidad de pago en deudas

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La realidad de las empresas que prometen facilidad de pago en deudas

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Cada vez es más frecuente escuchar por la radio o ver en televisión anuncios publicitarios ofreciendo servicios para dar solución a los ciudadanos con deudas. Esos anuncios aseguran que pueden resolver la deuda, hacer que el deudor se olvide del problema, aseguran que desaparecerán de los ficheros de morosos, etc. Estas promesas son llamativas y golosas para una persona que está pasando por una situación difícil, económicamente hablando.

Sin valorar si este tipo de entidades son fiables al cien por cien o no, desde el despacho de abogados de Granada Emeybe abogados recomendamos obtener toda la información posible antes de contratar el servicio de una de estas entidades y leer detenidamente lo que se firme, ya que muchas entidades que prometen resolver el problema del deudor, cobran unas comisiones bastantes altas por todo el trámite, agravando la situación de inestabilidad económica del deudor.

Cómo funciona realmente una empresa que ofrece sus servicios para “resolver tu deuda”

Entre todas las entidades que ofrecen resolver o cancelar deudas se puede uno encontrar las que gestionan la deuda negociando una cuota mensual por todas las deudas existentes y por otro lado las que ofrecen la opción de cancelar todas las deudas y dejar al deudor limpio de cargas financieras.

Por ello hay que estar muy atento a lo que se contrata y pedir información a la entidad prestadora de servicios, como por ejemplo para tener conocimiento de qué tipo de profesionales están llevando a cabo las gestiones.

Negociación de la deuda unificándolas en una cuota única o un plan de pagos

En las empresas que se dedican a negociar las deudas existentes del cliente no tiene porque haber abogados expertos ya que lo que se gestiona es un abono de las deudas de manera unificada, es decir, se negocia una cuota en la que se engloben todas las deudas existentes del cliente.

En estos casos, el cliente, además de abonar una cuota mensual durante un tiempo estipulado y negociado anteriormente, también tendrá que abonar los servicios prestados por la empresa que está negociando en favor del cliente deudor. En realidad, este tipo de plan de pagos también se prevé en la normativa concursal y se puede establecer dentro de un procedimiento judicial conocido como el procedimiento de ley de segunda oportunidad.

Por esto puede ser más ventajoso para uno deudor con una gran carga crediticia la opción de tener asesoramiento de un despacho de abogados experto en Ley de Segunda Oportunidad para cancelar o exonerar las deudas dentro de un procedimiento judicial con mucha más seguridad jurídica que una simple negociación de toda la deuda existente.

Exoneración del pasivo insatisfecho o cancelación de las deudas

Por el contrario, las empresas que ofrecen la oportunidad de cancelar todas las deudas que una misma persona tenga suelen estar compuestas por abogados expertos, o al menos debieran estarlo.

Y ello puesto que lo que se ofrece aquí en la iniciación de un procedimiento judicial conocido como la ley de segunda oportunidad, que en realidad se trata de un concurso de acreedores de persona física.

Este tipo de procedimientos debe estar dirigido por un abogado ejerciente y en el mismo procedimiento se puede escoger o solicitar que se establezca un plan de pagos, es decir, una unificación de toda la deuda existente y una única cuota que vaya dirigida a abonar los diferentes créditos y otros tipos de deudas que tenga el cliente.

Teniendo en cuenta la situación personal y económica del cliente se puede solicitar directamente que se exonere de todas las deudas, sin tener que pasar por un plan de pagos anterior.

Esta última opción se está aceptando por los tribunales españoles en la mayoría de los procedimientos, siempre y cuando se cumplan con los requisitos que establece la ley para ello.

¿Cómo evitar un engaño por parte de la entidad?

Ante todo, se recomienda no contratar los servicios con una empresa que ofrece al consumidor deudor un reembolso o abono de alguna cantidad de dinero. No resulta muy lógico que, si una persona se encuentra con bastantes acreedores frente a los que tiene deudas dinerarias pendientes, tras haber saldado sus deudas pendientes y haber cobrado la empresa contratada para resolver el problema económico, vaya ésta a abonar una cantidad de dinero al cliente.

Si por el contrario se trata de entidades que ofrecen diversas soluciones, como un procedimiento de ley de segunda oportunidad, una negociación con los acreedores, siempre que se esté bien asesorado por un servicio jurídico, no tiene por qué tratarse de una estafa.

Cuánto puede costar cancelar todas deudas pendientes que tenga una persona

El hecho de evitar contratar una entidad que ofrece resolver tu deuda rápido y abonando una cuota por todas las deudas existentes, no quiere decir que escoger otra opción no vaya a tener coste, sino que este va a ser más adecuado al servicio que se presta.

Así, los servicios prestados por expertos abogados también tienen su coste, pero la diferencia está en contratar un servicio especializado por el que se pueda conseguir no solo un plan de pagos si no una exoneración de las deudas, ya sea de todas o de la mayoría dependiendo de cada caso concreto.

Otra diferencia a tener en cuenta es la seguridad que puede dar estar inmerso en un procedimiento judicial con todas las garantías o por el contrario estar dentro de una negociación con los acreedores de manera extrajudicial.

Aunque no debemos olvidar que también los acuerdos extrajudiciales pueden ser beneficiosos dependiendo del alcance de la deuda, del número de acreedores y de otras circunstancias específicas de cada caso.

Siempre será conveniente estar bien asesorado a la hora de decidir qué opción escoger para encontrarse en una situación económica y financiera más favorable, y estar bien dirigido durante el procedimiento que es escoja.

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Reclamación de despido por defectos formales

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Reclamación de despido por defectos formales

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¿Se pueden subsanar los defectos formales de un despido?

En varias ocasiones hemos podido hablar de la importancia de la redacción y del contenido de la carta de despido, debiendo de cumplir determinados requisitos formales y materiales que darán valor a esta carta y determinarán el tipo de despido que conlleve.

Así, es habitual que la falta de estas formalidades provoque que un despido que inicialmente era procedente, se torne en improcedente, con las consiguientes consecuencias de indemnización al trabajador.

Por ello, desde el despacho de abogados de Granada Emeybe abogados insistimos mucho en que hay que ser muy minucioso en la carta de despido para poder defender su procedencia en caso de que el trabajador quiera interponer acciones contra la empresa.

Entre las consultas más habituales que nos llegan, está la de si se puede subsanar un defecto formal de la carta de despido, por ello, vamos a adentrarnos en dicha cuestión para ver hasta que punto puede realizarse dicha subsanación.

¿Puede la empresa retractarse de un despido?

Vamos a empezar aclarando que cualquier empresa que ha procedido al despido de su trabajador puede cambiar de opinión en su decisión del despido siempre que este cambio de opinión se dé en los días de preaviso del despido y, por lo tanto, antes de la fecha de extinción de la relación laboral.

Así, el Tribunal Supremo en su Sentencia de 7 de diciembre de 2009, estableció que siempre que la empresa modifique su decisión dentro de los días de preaviso en los que la relación laboral aun sigue vigente, la empresa puede retractarse sin problema ya que durante ese preaviso “es simplemente el anuncio previo de que próximamente se va a rescindir el contrato, pero se trata sólo de una advertencia que se hace por exigencia de la Ley para prevenir al otro de algo que se realizará”.

Por lo tanto, teniendo en cuenta que sólo los despidos objetivos tienen preaviso, esta posibilidad está solo prevista para dicho tipo de despido, aunque también puede darse en el despido disciplinario que se comunique con preaviso. En este caso, el trabajador deberá reintegrar a la empresa la indemnización que hubiera recibido a causa de ese despido objetivo.

Si transcurren los días de preaviso y la empresa no comunica el cambio de criterio respecto al despido, ya no sería posible, teniendo entonces que tener voluntad el trabajador de revertir la situación.

¿Me puede despedir la empresa una segunda vez mientras se impugna el primer despido?

Efectivamente, este segundo despido sería un despido “ad cautelam”, ya que la empresa en este caso pretende anticiparse a una declaración de improcedencia del primer despido de manera judicial. Así, mientras se tramita ese primer despido que se prevé que se torne en improcedente y tenga la empresa que, o bien abonar indemnización improcedente o bien reincorporar al trabajador, la empresa puede despedir nuevamente al trabajador con hechos y motivos ciertos y que fuesen desconocidos en el momento de efectuar el primer despido.

Esto hace que, tras una posible sentencia que estime un primer despido improcedente, la empresa optaría por la reincorporación del trabajador pero que no sería efectiva por concurrir el segundo despido, debiendo abonar la empresa solo los salarios de tramitación que se hayan devengado entre el primer despido y el segundo despido. En el caso de que el primer despido se declarara procedente, el segundo despido quedaría sin efecto.

La subsanación de los defectos formales del despido

El artículo 55.2 del Estatuto de los Trabajadores faculta a la empresa para que, en los despidos disciplinarios pueda efectuar un nuevo despido en el plazo de veinte días, que comenzarían a contar desde el primer despido, para subsanar los defectos formales que tuviera ese primer despido.

Para que esto sea posible, la empresa debe abonar los salarios de tramitación que se devenguen entre ambos despidos y debe mantener en alta al trabajador en la Seguridad Social durante dicho periodo. La diferencia con el ejemplo anterior, es que esta aclaración o subsanación de despido es sobre los mismos hechos del primero, pero subsanando los defectos formales.

¿Me pueden despedir después de una sentencia que declara la improcedencia del despido?

El artículo 110.4 de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Social permite que, una vez se obtenga una sentencia que determine la improcedencia de un primer despido por defectos formales, el empresario subsane dichos defectos y efectuar un nuevo despido dentro del plazo de siete días desde la notificación de la sentencia.

En este caso, la empresa debe abonar al trabajador los salarios de tramitación desde el primer despido hasta la sentencia.

No obstante, lo más recomendable es realizar correctamente el despido evitando estos defectos formales, por lo que lo mejor es acudir a un abogado experto en derecho laboral para la redacción de la carta del despido y su correcta realización.

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Honorarios de una agencia inmobiliaria durante una compraventa

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Honorarios de una agencia inmobiliaria durante una compraventa

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Qué comisiones reciben las inmobiliarias en la venta de una vivienda

A la hora de vender o de comprar una vivienda, tanto el vendedor como el comprador realizan un cálculo aproximado de lo que le costará la operación para evitar imprevistos. Entre estos gastos, además de notaría, impuestos y demás, hay que incluir los honorarios de la inmobiliaria que se ha encargado de poner en contacto al vendedor con el comprador.

El contrato que se firma con una agencia inmobiliaria es un contrato de mediación, porque en definitiva lo que se contrata es la mediación entre vendedor y comprador.

Pueden surgir muchas preguntas sobre si los honorarios de la inmobiliaria los abona al completo el vendedor, el comprador o cada uno abona una parte, ya que no existe normativa en la actualidad que regule este conflicto, como sí ocurre con los honorarios de dicha agencia inmobiliaria en caso de arrendamiento, a lo que ha dado solución la Ley de Vivienda.

Quién firma el contrato con la agencia inmobiliaria

La agencia inmobiliaria lo normal es que firme un contrato con el vendedor de una vivienda, en el que, por tratarse de un contrato de mediación la inmobiliaria, se compromete u obliga a mediar entre el comprador y vendedor para que se realice el negocio jurídico de la compraventa. Se trata de un contrato atípico en nuestro derecho, desde el despacho de abogados de Granada Emeybe abogados aconsejamos un buen asesoramiento dada su complejidad, para evitar conflictos futuros.

Cuándo termina el trabajo del agente inmobiliario

En general esa mediación se entenderá realizada cuando se lleve a cabo la compraventa entre el tercero que el mediador ha puesto en contacto con el vendedor, y será en ese momento cuando el agente inmobiliario ha cumplido con su obligación.

En ese último momento es cuando surge la obligación del vendedor de cumplir con lo contratado o pactado y abonar a la agencia inmobiliaria la cuantía acordada en concepto de sus honorarios. Podrán surgir en ese momento la duda de si hay que abonar los honorarios si no se ha llegado a firmar contrato de compraventa pero sí se han puesto de acuerdo sobre la cosa y el precio ambos, vendedor y comprador.

Esa duda la resuelven los tribunales en muchas de sus sentencias, entendiendo que si en el contrato entre la inmobiliaria y el vendedor no se especifica nada más, se entenderá cumplida la obligación de la inmobiliaria en el momento en que entre vendedor y comprador se ponen de acuerdo en la cosa que se va a comprar y en el precio por el que se va a comprar.

Quiere esto decir, que si por cualquier motivo no llegan a realizar la entrega del inmueble y el precio pactado después de haber estado conformes en todos los detalles de la operación, aún así el agente inmobiliario tiene derecho a recibir los honorarios por su mediación, por haber puesto en contacto y haber mediado entre ambas partes que han estado de acuerdo en realizar contrato de compraventa.

Lo entiende así nuestro Tribunal Supremo, cuando establece que el núcleo del contrato de mediación es facilitar la aproximación entre comprador y vendedor, poner en relación a los futuros comprador y vendedor con la finalidad de celebrar un contrato de compraventa. Por lo que, si finalmente por otro motivo ajeno al mediador o agente inmobiliario no se llegase a consumar la compraventa, el agente inmobiliario podrá reclamar el pago de sus honorarios y la jurisprudencia resolvería a su favor.

Al existir tanta controversia a la hora de concretar en qué momento surge la obligación de abono de honorarios por parte del vendedor en caso de encontrarse con un conflicto de este tipo, será relevante la fase de prueba para acreditar el trabajo realizado por parte de la agencia inmobiliaria.

¿Puedo evitar abonar los honorarios de la agencia inmobiliaria si formalizo el contrato con el comprador?

Puede pensarse que es posible evitar el abono de los honorarios de la agencia inmobiliaria en el caso de que, una vez puestos en contacto comprador y vendedor, actúen a las espaldas de dicha agencia inmobiliaria y formalicen el contrato de compraventa sin contar con ella, intentando evitar abonar honorarios.

Sin embargo, la jurisprudencia nuevamente le da la razón a la inmobiliaria, explicando que en caso de que el vendedor y comprador formalicen el contrato de compraventa sin tener en cuenta al agente inmobiliario que los puso en contacto no hace que no se haya cumplido el contrato y, por lo tanto, no se puede eludir el pago de sus honorarios.

Como entienden muchos tribunales españoles, el agente inmobiliario no actuó con dejadez en sus labores de mediación si no que la conducta del vendedor iba dirigida a incumplir lo pactado con la intención de ocultar la operación a fin de eludir el pago de los honorarios de la inmobiliaria.

¿El comprador tiene que pagar honorarios a la agencia inmobiliaria?

Este extremo es mucho más controvertido que el anterior, puesto que la realidad es que entre comprador y agencia inmobiliaria no hay contrato alguno firmado.

El documento que se usa para probar la relación entre la inmobiliaria y el comprador es la llamada “hoja de visita” que usualmente firma el posible comprador a la hora de visitar físicamente una vivienda en venta.

Al no existir normativa al respecto y haber un vacío legal, se habrán de resolver los conflictos mediante acuerdos extrajudiciales o acudiendo a un procedimiento judicial. Aun llegando a un procedimiento judicial por impago de la comisión a la inmobiliaria por parte del comprador no hay seguridad de éxito tanto para la inmobiliaria como para el comprador, ya que hay resoluciones en los dos sentidos a lo largo de todo el territorio español.

Uno de los criterios seguidos por los tribunales se centra en la abusividad y por tanto nulidad de lo firmado en la “hoja de visita”, al ser contrario a la normativa de protección de consumidores y usuarios por ser cláusulas que no se han negociado si no que se han impuesto individualmente por parte de la agencia inmobiliaria.

Se trataría de un contrato de adhesión con todas las consecuencias que conlleva. En caso de encontrarse en un conflicto judicial, aconsejamos acudir a un despacho de abogados expertos en derecho civil, pues al no existir una ley que pueda aplicarse a estos supuestos, el éxito dependerá de la fuerza probatoria de cada una de las partes.

Qué comisiones cobran las agencias inmobiliarias

Al no estar regulado y ser una profesión de arrendamiento de servicios como la abogacía, por ejemplo, los honorarios de la agencia inmobiliaria pueden ser negociados entre ambas partes pudiendo negociarse una cantidad fija por la prestación de servicios o un porcentaje de la cuantía total por la que finalmente se compre la vivienda.

Lo que parece más común es que se cobre un porcentaje entre el 3 y el 7 por ciento de la cuantía de la compraventa, aunque también dependerá del porcentaje que se le cobre al comprador y de si a ese comprador no se le cobra ninguna cantidad en concepto de honorarios de agencia inmobiliaria.

Otras agencias inmobiliarias optan por negociar una cuantía fija por hacerse cargo de la venta de la vivienda, independientemente de las gestiones que tengan que realizar a la hora de prestar sus servicios y algunas agencias a pesar de cobrar un porcentaje de la cuantía total de la venta, estipulan una cantidad mínima a cobrar, si finalmente se realiza esa compraventa entre el vendedor y el comprador que la agencia inmobiliaria captó.

La gran duda puede surgir cuando un a comprador se le obliga a abonar unos honorarios por unas labores que se han realizado en realidad a favor del vendedor, que es quien realmente tiene el contrato con la inmobiliaria, por lo que hasta que no haya una normativa más clara en este ámbito estaremos a los que las partes acuerden entre ellas en virtud de la voluntad de los contratantes y en última instancia a los criterios que sigan en los diferentes tribunales.

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Claves para calcular una indemnización por despido

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Claves para calcular una indemnización por despido

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Qué debemos tener en cuenta para calcular la indemnización por despido

Cuando se procede a despedir a un trabajador, o este trabajador recibe el finiquito, que incluye la indemnización correspondiente por despido, pueden surgir dudas sobre qué conceptos de la nómina se deben acoger para el cálculo de dicha indemnización por despido.

En el despacho de abogados de Granada Emeybe abogados nos encontramos con multitud de consultas, tanto de trabajadores como de empresas, que quieren saber con certeza si el cálculo de la indemnización por despido se ha realizado correctamente y atendiendo a todos los conceptos computables. En este blog, descubriremos qué conceptos son los que deben tenerse en cuenta para el cálculo de la indemnización por despido y qué conceptos no deben contar para ello.

Qué forma parte del salario de un trabajador

El artículo 26 del Estatuto de los Trabajadores establece que “Se considerará salario la totalidad de las percepciones económicas de los trabajadores, en dinero o en especie, por la prestación profesional de los servicios laborales por cuenta ajena, ya retribuyan el trabajo efectivo, cualquiera que sea la forma de remuneración, o los periodos de descanso computables como de trabajo”.

Además, en apartado 3 de dicho artículo, establece que el salario deberá comprender de un salario base y los complementos salariales correspondientes que dependerán de las circunstancias concretas de empresa y trabajador. Por lo tanto, se encuentran incluidos en el salario las partes proporcionales de las pagas extraordinarias e incluso el salario en especie, teniéndose en cuenta para el cálculo de la indemnización por despido.

La cuantificación de los conceptos que no tienen carácter económico deberá realizarse sobre el valor que tenga dicho bien entregado en especie como parte del sueldo. Igualmente, formarán parte del salario las comisiones, los bonus por cumplimiento de objetivos y los pluses de antigüedad, nocturnidad, toxicidad y de disponibilidad, entre otros.

Las horas extraordinarias como parte del salario

Si un trabajador realiza horas extraordinarias de manera habitual, para el cálculo del despido se deberá tener en cuenta el importe anual correspondiente a dichas horas extraordinarias realizado durante el año anterior al despido, prorrateándose mensualmente para conocer la parte mensual que debe tenerse en cuenta para la indemnización por despido.

¿Las vacaciones pendientes cuentan para el cálculo de la indemnización por despido?

Si un trabajador es despedido y aun tiene pendiente las vacaciones del periodo laboral trabajado, por lo que deberá abonarse una compensación económica por dichos días de vacaciones no disfrutados.

Así, puede pensarse que esta compensación deba de incluirse para el cálculo de la indemnización por despido, pero la realidad es que no forma parte del salario mensual del trabajador, al tener dicha cuantía un carácter compensatorio e indemnizatorio.

Esto hace que esta cuantía quede fuera del cálculo para la indemnización por despido, debiendo abonarse dentro del finiquito las vacaciones no disfrutadas, pero sin tenerlo en cuenta para la indemnización.

¿El plus por dietas forma parte del salario?

Igual que el concepto de vacaciones no disfrutadas, las dietas son un concepto indemnizatorio por una situación concreta del trabajador que tiene que comer o dormir fuera de su residencia. En este caso, las dietas tampoco serían parte de los conceptos a los que hay que atender para el cálculo del despido.

Sin embargo, puede ocurrir que dichas dietas se abonen para encubrir comisiones u otros conceptos retributivos, en ese casó sí que será un concepto salarial y deberá tenerse en cuenta a efectos de indemnización por despido. En este caso, el trabajador despedido deberá solicitar auxilio judicial para que se reconozcan que estas retribuciones encubiertas tengan carácter salarial, siendo la empresa la que viene obligada a demostrar el carácter extrasalarial de las dietas.

Igual ocurre con los abonos por desplazamientos o gastos de viaje, que no serán parte del salario al ser conceptos indemnizatorios por situaciones concretas durante el trabajo.

Tengo un bono mensual de comida ¿forma parte del salario?

Estos bonos de comida no se consideran parte del salario siempre que se abonen por mantener una jornada partida de mañanas y tardes, debiendo el trabajador utilizar dicho bono en mitad de su jornada. Esto será así siempre que no se exceda el gasto fiscal establecido para compensar gastos del trabajador por comer fuera del domicilio. Si se excede de dicho máximo fiscal, sí tendrán la consideración de salario.

La mejora voluntaria de la Seguridad Social y la indemnización por despido

Es posible que algún Convenio Colectivo o pacto de empresa proceda a la mejora de las prestaciones de la Seguridad Social respecto a los trabajadores, ya sea con un seguro médico o un seguro de vida.

Estos conceptos, según la doctrina de la Sala de lo Social del Tribunal Supremo, no pueden ser consideradas como salario a efectos del cálculo de la indemnización por despido, teniendo en cuenta la naturaleza de dichas medidas de carácter social.

¿Las propinas son parte del salario mensual?

Como ya explicamos cuando hablamos concretamente de las propinas en el trabajo, la propina es una figura que se encuentra al margen de la relación laboral, por lo que no forman parte del salario según lo dispuesto en el artículo 26 del Estatuto de los Trabajadores.

Si quieres conocer si se ha calculado correctamente tu despido, te aconsejamos acudir a un despacho de abogados experto en derecho laboral que pueda evaluar tu nómina y determinar qué conceptos son computables a la hora de la indemnización por despido.

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TRADE: Claves del trabajador autónomo económicamente dependiente

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TRADE: Claves del trabajador autónomo económicamente dependiente

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La figura del Trabajador Autónomo Económicamente Dependiente

Cuando hablamos del Trabajador Autónomo Dependiente, o TRADE, estamos hablando de un trabajador que, pese a ser autónomo, recibe de un solo cliente al menos un 75% de sus ingresos. Por ello, se entiende que este trabajador, pese a ser autónomo, depende económicamente de este cliente, ya sea persona física o jurídica.

Esta figura es bastante desconocida y, por eso, desde el despacho de abogados de Granada Emeybe abogados, vamos a explicar en qué casos puede entenderse que un autónomo es TRADE.

Regulación del TRADE, o autónomo económicamente dependiente

La figura del Trabajador Autónomo Económicamente Dependiente viene recogida en el artículo 11 del Estatuto del Trabajo Autónomo, que establece el concepto de TRADE y su dependencia de, al menos, un 75% de sus ingresos de un solo cliente.

Diferencias y similitudes entre el TRADE y un trabajador por cuenta ajena

Esta relación entre el autónomo con el cliente del que es dependiente se realizará mediante un contrato que le dará al trabajador autónomo en cuestión una serie de derechos y garantías que lo asemejarán a un trabajador por cuenta ajena.

Sin embargo, a pesar de asimilarse a derechos con un trabajador por cuenta ajena, el trabajador autónomo económicamente dependiente deberá afrontar las obligaciones de todo trabajador autónomo, tales como la presentación trimestral y anual del Impuesto de Valor Añadido y del Impuesto de Renta de las Personas Físicas. Además, no estará exento de abonar la cuota de autónomos mensual y su cotización irá asegurada por la mutua colaboradora de la seguridad social correspondiente.

Particularidades del Trabajador Autónomo Económicamente Dependiente

Para ser Trabajador Autónomo Económicamente Dependiente, como hemos dicho, se debe realizar un contrato que así lo refleje entre el cliente y el propio trabajador autónomo. Este contrato deberá ser registrado en el Servicio de Empleo Público Estatal en los diez días hábiles siguientes a su firma, como si de un trabajador por cuenta ajena se tratara. Además, este Trabajador Autónomo Económicamente Dependiente estará obligado a incluir en la cuota de autónomos la cobertura por accidente de trabajo y enfermedad profesional, debiendo contratarla en la mutua aseguradora correspondiente.

Igualmente, el Trabajador Autónomo Económicamente Dependiente deberá tener recursos y materiales propios y no depender de los del cliente principal para desarrollar su actividad. Como último requisito, el Trabajador Autónomo Económicamente Dependiente no podrá realizar contrataciones de personal por cuenta ajena, es decir, no puede tener trabajadores a su cargo ni realizar subcontratas para realizar el trabajo.

Qué tipo de contrato debe realizarse para ser TRADE

Hay que comenzar diciendo que este tipo de contratos debe realizarse siempre por escrito y debe ser registrado en el Servicio de Empleo Público Estatal. Por otro lado, en este contrato se deberá recoger expresamente el carácter económicamente dependiente del autónomo respecto del cliente, no pudiendo tener un mismo autónomo dos clientes con este tipo de características.

La duración del contrato será estipulada por las partes, y, si no se reflejara nada, se entenderá que el contrato tiene carácter de indefinido. Cualquier variación del contrato deberá de recogerse por escrito y deberá ser registrada correspondientemente.

Los datos mínimos de este contrato están regulados en el art. 12 del Estatuto del Trabajo Autónomo y serán los datos de las partes, el objeto y causa del contrato, las vacaciones y descanso del autónomo, la duración máxima de la jornada, las causas de extinción de la relación laboral, las causas de interrupción de la actividad, la condición de autónomo dependiente y la posible indemnización en caso de extinción contractual.

Lo mejor en estos casos es asesorarse en un despacho de abogados experto en derecho laboral que pueda redactar un contrato de Trabajador Autónomo Económicamente Dependiente sin fisuras, para recoger los derechos del trabajador y del cliente.

Resolución del contrato de Trabajador Autónomo Económicamente Dependiente

Los motivos por los que puede resolverse el contrato entre el TRADE y el cliente vienen recogidos en el art. 15 del Estatuto del Trabajador Autónomo y entre ellos se encuentra la resolución de mutuo acuerdo entre las partes, la muerte, jubilación o invalidez del trabajador, la voluntad del cliente siempre que esté justificada o el desistimiento del TRADE con el correspondiente preaviso a la empresa, además de otras causas legalmente establecidas.

Sin embargo, siempre que la resolución sea injustificada, se podrá solicitar indemnización de daños y perjuicios causados.

Si es el Trabajador Autónomo Económicamente Dependiente el que rescinda el contrato, deberá de indemnizar al cliente por los perjuicios en el desarrollo normal de la actividad. En el caso de que sea el cliente el que resuelva el contrato sin causa justa, deberá de indemnizar al TRADE por el perjuicio económico que le pueda ocasionar.

Si no existe cuantía de la indemnización establecida en el contrato, para su cálculo y fijación se tendrán en cuenta factores como la duración del contrato, las inversiones realizadas por el trabajador o la empresa, o el incumplimiento realizados por el que resuelve el contrato.

Derechos laborales del TRADE

Como hemos referido, el Trabajador Autónomo Económicamente Dependiente tiene algunos derechos similares a los de un trabajador por cuenta ajena, como en el caso de que el TRADE sufra un accidente de camino al centro de trabajo de su cliente principal, este tendrá la consideración de accidente laboral in itinere, al igual que un asalariado.

Pero el Trabajador Autónomo Económicamente Dependiente también algunos derechos especiales y más limitados, como ocurre respecto a las vacaciones. Así, el Estatuto de los Trabajadores refleja que todo trabajador tiene derecho a 30 días naturales de vacaciones, sin embargo, en el caso del Trabajador Autónomo Económicamente Dependiente, las vacaciones pasan a ser 18 días hábiles.

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Problemas con obras en locales de comunidades de vecinos

Problemas en obras en locales en comunidades de vecinos
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Problemas con obras en locales de comunidades de vecinos

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Posibles problemas en locales ubicados en comunidades de vecinos

La problemática de las Comunidades de Propietarios es algo muy común y que deriva sobre todo de los conflictos entre los vecinos. Sin embargo, cuando se es propietario de un local comercial que se encuentra dentro de una Comunidad de Propietarios, los problemas aumentan considerablemente, por eso, desde el despacho de abogados de Granada Emeybe abogados, vamos a responder a la problemática a la que se exponen estos propietarios cuando quieren realizar una reforma para adaptar el local a una determinada actividad.

Qué tipo de negocio puede ejercerse en un local de una Comunidad de Propietarios

Como cualquier tipo de local, podrá contener cualquier tipo de negocio que no esté expresamente prohibido por ley, pero, además, tampoco podrá estar prohibido por los estatutos de la Comunidad de Propietarios.

Así que, antes de adquirir un local para ejercer una determinada actividad, lo mejor es acudir a la Comunidad de Propietarios y solicitar los estatutos, para comprobar que dicha actividad puede realizarse sin problema.

Pero este permiso de desarrollar una determinada actividad, no hace que el propietario tenga igual permiso para realizar las obras que estime oportunas para adecuar el espacio al negocio.

Qué obras puede realizar el propietario de un local perteneciente a una Comunidad de Propietarios

Para poder determinar que obras se pueden realizar sin permiso de la Comunidad de Propietarios, hay que estar a lo dispuesto en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que el propietario de cada inmueble podrá realizar las modificaciones en elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios que desee siempre que no altere la seguridad del edificio, la estructura general y la configuración de la fachada exterior.

El resto de las modificaciones están prohibidas si no son aprobadas por la Comunidad de Propietarios.

Así, la sentencia de la AP Málaga, Sec. 4.ª, de 26 de enero de 2023 establece que poder realizar una determinada actividad en un local “no alcanza a permitir que el dueño de un local de negocio puede hacer las modificaciones sin autorización de la Comunidad que alteren la configuración de la fachada, aun sin afectar a la estructura. Tanto más cuanto no acredita la necesidad de tales modificaciones para la buena marcha del negocio, ni se prueba que las mismas son precisas para la adecuación a la actividad económica y permiten el desarrollo de su actividad”.

Por lo tanto, el límite viene establecido por dicho artículo, sin poder modificar elementos comunes de la Comunidad de Propietarios.

 

Qué sanción puedo tener si realizo obras dentro del local si no las comunico a la Comunidad de Propietarios

La realidad, es que el artículo señalado 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal no establece ningún tipo de sanción si se realizan obras no comunicadas a la Comunidad de Propietarios, a pesar de ser el único requisito que se establece en dicho artículo. A esto hay que sumar que tampoco la doctrina ni la jurisprudencia ha establecido ningún tipo de régimen sancionador, por lo que estaríamos realmente ante una norma de convivencia sin sanción alguna.

Por lo tanto, la no comunicación de las obras a la Comunidad de Propietarios no afecta a la legalidad de la obra.

La problemática de las obras realizadas en el exterior del local

Como hemos referido anteriormente, para saber si se pueden realizar obras en el exterior del local como la fachada o la terraza, se debe acudir a los estatutos de la Comunidad de Propietarios, para comprobar qué cláusulas contiene y si limitan o no este tipo de obras.

En los edificios de nueva construcción, lo normal es dejar las fachadas de los locales sin terminar para que sea el propietario quien realice esta terminación, por lo tanto estaríamos ante un elemento privativo y que no forma parte de la Comunidad de Propietarios, pudiendo realizar el propietario del local los arreglos que desee.

En los edificios más antiguos, son los estatutos los que regulan la posibilidad o no de realizar obras en elementos comunes, siendo la fachada de los locales parte de estos elementos.

Como regla general, se ha de solicitar permiso a la Comunidad de Propietarios para la realización de las obras, pudiendo encontrarnos diversas cláusulas en los estatutos.

Como actuar si el estatuto de la Comunidad de Propietarios permite las alteraciones específicas

En el caso de que el estatuto de la Comunidad de propietarios permita hacer alteraciones concretas, se podrán realizar dichas alteraciones sin poder utilizar esta cláusula para hacerla extensiva a otras modificaciones.

No obstante, en el caso de que se permita realizar una obra de gran entidad, podría entenderse que se está permitiendo igualmente otras obras de menor entidad, salvo que suponga una alteración de la estructura.

Para poder determinar qué obras estarían incluidas, lo mejor es asesorarse en un despacho de abogados experto en derecho inmobiliario, para poder realizar una valoración y estrategia de la situación.

Como actuar si el estatuto de la Comunidad de Propietarios permite alteraciones generales

Si el estatuto de la Comunidad de Propietarios permite alteraciones, pero no especifica las mismas o bien, lo hace de manera general, la jurisprudencia entiende que debe de entenderse esto de manera más permisiva, debiéndose de aceptar las reformas siempre que no afecten a la estructura, resistencia y sustentación del edificio.

No obstante, si la comunidad deniega la autorización de realizar reformas que ponen en riesgo la estructura y estabilidad del edificio, esta denegación es válida y debe de evitarse realizar dichas alteraciones, pudiendo ser obligado el propietario a realizar una reforma que restituya el estado anterior del local.

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