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Cómo reclamar los gastos hipotecarios y comisión de apertura
Gastos del préstamo hipotecario y la comisión de apertura
Desde hace ya unos años, los juzgados españoles han recibido una avalancha de demandas de consumidores frente a las entidades bancarias reclamando los gastos abusivos abonados en la formalización de los préstamos hipotecarios.
A pesar de lo claro que parece la solución a este conflicto, siguen llegando demandas a los juzgados por no responder los bancos extrajudicialmente a las reclamaciones de los consumidores. Esto hace que la mayoría de los procedimientos judiciales terminen en sentencia, siendo muy pocos los que se resuelven antes de dictar sentencia por el tribunal o incluso antes del comienzo del procedimiento judicial.
Desde el despacho de abogados de Granada Emeybe abogados queremos explicar para los más rezagados qué posibilidades existen para reclamar los gastos hipotecarios y la comisión de apertura del préstamo hipotecario por ser ambas cláusulas abusivas.
Novedades 2024 sobre la prescripción de la reclamación de los gastos hipotecarios
Ha existido mucha controversia sobre cuando prescribía la acción para reclamar los gastos hipotecarios, haciéndose eco de la posible prescripción las redes sociales y los medios de comunicación.
El conflicto ha residido en el criterio que alegan continuamente las entidades bancarias sobre prescripción a los cinco años desde que se abonaron aquellos gastos con la escritura de préstamo. Eso supondría que la mayoría de reclamaciones que se llevan a cabo actualmente estarían prescritas y no habría opción para los consumidores de recuperar esas cuantías que no debieron haber abonado.
Pero el criterio que siguen casi la totalidad de tribunales españoles ha sido el de considerar que ese plazo de prescripción de cinco años no puede empezar a contar hasta que existe una declaración de nulidad de la cláusula en concreto.
Nueva Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre prescripción de gastos hipotecarios
En la reciente Sentencia del mismo Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 25 de enero de 2024 se ha confirmado el criterio a seguir en cuanto a esta prescripción alegada por tantas entidades bancarias con el fin de no abonar al consumidor lo que no debió pagar, no comenzando a contar dicha prescripción hasta la efectiva nulidad de esta cláusula.
Ya no hay duda alguna de que los consumidores que están afectados por tener cláusulas abusivas en sus contratos de préstamos hipotecarios en relación con los gastos de formalización, podrán solicitar extrajudicial y judicialmente la declaración de nulidad de dicha cláusula y en consecuencia podrán solicitar la devolución de lo abonado por esos gastos, sin que haya un plazo de prescripción amenazando dicha reclamación.
Nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios
El mecanismo a seguir para obtener una devolución por parte del banco empieza por considerar la cláusula incluida en la escritura de préstamo hipotecario de gastos de formalización totalmente abusiva y por ello nula. La consecuencia de declarar esa cláusula nula por los tribunales deriva en la devolución de lo que se abonó por los gastos ocasionados.
Esos gastos en la totalidad de las escrituras son los honorarios del notario, la factura del Registro de la Propiedad, de la gestoría, del impuesto correspondiente de Actos Jurídicos Documentados y de la tasación realizada para poder obtener el préstamo por parte de la entidad bancaria.
Gastos que se pueden reclamar al banco por la escritura del préstamo hipotecario
En 2019 entró en vigor una nueva ley que regulaba los contratos de crédito inmobiliario, por lo que hay que hacer una diferencia entre las escrituras de préstamo que se firmaron antes del mes de junio de 2019 y después de esta fecha.
Hasta ese momento no había normativa que indicase específicamente quién debía abonar cada uno de los gastos que surgen en la formalización de un préstamo hipotecario. Por esto, para escrituras anteriores a junio del 2019, se puede reclamar al banco que incluya una cláusula de gastos abusiva lo abonado por los gastos de gestoría, registro, tasación y el cincuenta por ciento de los gastos de notaría.
Para las escrituras que se firmaron después de la entrada en vigor de dicha ley, si existe abusividad y nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios, se podrán reclamar los gastos que el prestatario haya abonado indebidamente, que serían los gastos de gestoría, de registro y el 50 % de la factura de notaría, pero no los gastos de tasación puesto que según la normativa vigente corresponde al consumidor abonar los gastos de la tasación del inmueble.
Nulidad de la cláusula de comisión de apertura
Hasta ahora no se concedía por parte de los tribunales la razón al consumidor y, por tanto, no se devolvía por la entidad bancaria lo abonado en concepto de comisión de apertura, que suele rondar de entre unos trescientos y seiscientos euros aproximadamente.
Sin embargo, recientemente el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha resuelto una cuestión prejudicial planteada por el Tribunal Supremo en relación a si la cláusula de los contratos hipotecarios que impone al consumidor el pago de una comisión de apertura es abusiva y por tanto nula.
La respuesta del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha sido clara y similar a la dada en relación con la abusividad y nulidad de la cláusula de gastos de formalización de la escritura. Lo que se dispone por el TJUE es que será labor del juez nacional, es decir, de los tribunales españoles, determinar si la cláusula que establece el abono de una cuantía exacta en concepto de comisión de apertura cumple con lo requerido por la normativa europea y nacional. Es decir, si esa cláusula está redactada de manera clara, transparente y hace entender al consumidor claramente su cometido, en ese caso no se consideraría abusiva.
También incide el tribunal que será el juez nacional el que tendrá que determinar si se han prestado por parte de la entidad bancaria los servicios como contrapartida a esa comisión. Servicios relacionados con “el estudio, el diseño y la tramitación singularizada de una solicitud de préstamo o crédito hipotecario.”
¿Tiene el banco obligación de devolver lo pagado por la comisión de apertura?
Por el momento, no existe una respuesta tan clara como para la devolución de los gastos de formalización de la hipoteca, pero el TJUE abre una posibilidad, en favor de los consumidores prestatarios, a que los tribunales españoles puedan estudiar y determinar si esa cláusula se ha de considerar abusiva. Y, en consecuencia, nula, y por ello condenar a la entidad bancaria a la devolución de lo pagado por esa comisión de apertura.
Procedimiento para obtener la devolución de los gastos hipotecarios
Antes de llegar a cualquier procedimiento judicial, se recomienda realizar una reclamación previa a la entidad bancaria con la que se firmó la escritura de préstamo hipotecario. Tras tantas resoluciones judiciales en contra del banco, hay algunas entidades que realizan el abono de lo pagado indebidamente por el consumidor en el momento de la reclamación previa. Incluyendo los intereses legales desde el momento en que se abonaron. Pero no son todas las entidades bancarias las que acceden a ese reintegro con la simple reclamación previa extrajudicial.
El siguiente paso sería la interposición de una demanda judicial. Este procedimiento judicial en ocasiones no llega a sentencia si no que el banco y el consumidor llegan a un acuerdo antes de que se celebre el juicio. Ello va a depender de la negociación entre los abogados de ambas partes. Ya sea con la reclamación previa, llegando a un acuerdo o por sentencia judicial, en la casi totalidad de casos el banco acabará devolviendo al consumidor lo que abonó como consecuencia de la abusividad y nulidad de ciertas cláusulas.
Para que el consumidor se vea beneficiado al ejercer su derecho se recomienda acudir a un despacho de abogados especializado en cláusulas abusivas, que pueda guiar al prestatario a la hora de saber qué se puede reclamar y de qué manera, evitando así más costes innecesarios para el consumidor.
¿Prescribe la acción de nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios?
La realidad es que esa acción de nulidad de la cláusula que impone los gastos de la constitución de la hipoteca al prestatario es imprescriptible. Esto es algo admitido por la jurisprudencia desde hace más de veinte años.
Si la acción de nulidad de la cláusula no puede prescribir, la acción de restitución de cantidades abonadas incorrectamente va ligada a esta acción de nulidad, por lo que no se puede solicitar la restitución de las cuantías que se abonaron en concepto de gastos hipotecarios sin que se haya declarado la nulidad de la cláusula.
Esto último es lo que se ha venido discutiendo en los tribunales, considerando que la acción de nulidad de la cláusula y acción de restitución de las cantidades abonadas son completamente independientes, y por tanto pueden ejercitarse por separado.
También ha existido un criterio similar, considerando que la prescripción de la reclamación de los gastos de formalización de préstamo hipotecario empezaba a contabilizar su plazo en el momento en que se dictó la sentencia de 23 de enero de 2019 del Tribunal Supremo al ser el momento en que todo consumidor debe estar enterado de la abusividad de estas cláusulas, criterio este último que tampoco se admite por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ni por la mayoría de audiencias provinciales de nuestro país.
¿Qué ocurre con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados?
Quién está obligado a realizar este gasto sigue siendo confuso para muchos consumidores, el cambio que se dio con la nueva normativa fue el hecho de que a partir del año 2018 es el prestamista, es decir la entidad bancaria, quien está obligado a abonar el impuesto. En la práctica se cumple en la mayoría de escrituras de préstamo y es efectivamente el banco quien abona este impuesto.
Para escrituras anteriores al año 2018 se considera que el sujeto pasivo del impuesto es el prestamista por lo que no es viable actualmente una reclamación contra el banco para la devolución de lo abonado en concepto del Impuesto de Actos Jurídicos documentados.
¿Qué hacer si tengo una escritura de préstamo hipotecario y no sé si hay cláusulas abusivas insertas?
Desde el despacho de abogados de Granada Emeybe Abogados recomendamos acudir a un despacho conocedor de toda esta materia para poder obtener un buen asesoramiento.
Para poder realizar una reclamación contra el banco prestamista hay que tener en cuenta las cláusulas de la escritura de préstamo hipotecario, la normativa vigente en la fecha de constitución de la hipoteca, la documentación probatoria en concreto las facturas de todos los gastos, así como si se abonó algún otro gasto como pueden ser contratos de seguros, de vida, de accidentes, de desempleo, etc. Lo mejor es asesorarse en un despacho de abogados experto en Derecho civil para resolver todas las dudas respecto de las cláusulas abusivas del contrato.
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