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¿Puede el arrendador romper el contrato de alquiler para vender su piso?
¿Se puede vender un piso mientras está alquilado?
Los contratos de alquiler en España se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos, recientemente modificada por la Ley de Viviendas de 2023.
Los contratos de arrendamiento de vivienda tienen una duración mínima de 5 años en virtud de la normativa, durante esos cinco años si el inquilino quiere seguir viviendo en el inmueble el arrendador tiene obligación de aceptarlo.
Pero ¿hay alguna excepción a esas prórrogas anuales que se dan en la mayoría de contratos de alquiler? Pues la realidad es que sí la hay, ya que la propia Ley de Arrendamientos Urbanos establece en su artículo 9 que una vez transcurrido el primer año de contrato se podrá oponer a la prórroga del contrato el arrendador siempre que sea persona física, y que cumpla con los requisitos previstos legalmente.
En el despacho de abogados de Granada Emeybe abogados vamos a explicar cuándo y porqué puede finalizar un contrato de arrendamiento de vivienda habitual.
Cuándo se puede recuperar el uso y disfrute de la vivienda arrendada
El arrendador podrá echar del inmueble al arrendatario en casos de necesidad, si el propietario de la vivienda la necesita para sí mismo o para un familiar.
Esa necesidad se debe comunicar al inquilino cumpliendo los requisitos previstos en la ley y en la jurisprudencia, no se admite cualquier motivo de necesidad que alegue el arrendador.
Por ejemplo, si el arrendador dispone de más de una vivienda, se encuentra en situación de empleo con un sueldo por encima del salario mínimo interprofesional y decide que quiere recuperar todas sus viviendas para poder disfrutar de ellas cuando le apetezca, lo más seguro es que el inquilino se niegue.
Si en ese supuesto no se llega a un acuerdo entre arrendador y arrendatario y se llega a un procedimiento judicial, es muy probable que el tribunal le dé la razón al inquilino y pueda mantener el contrato de alquiler, siempre y cuando no hayan transcurrido los cinco años desde la firma del contrato.
Otro de los requisitos que dispone la Ley de Arrendamientos Urbanos es que se comunique, de manera expresa, al menos con dos meses de antelación al momento en que se va a necesitar la vivienda, necesidad ésta que ha de ser la de destinar el inmueble a vivienda permanente para sí mismo o para familiares.
¿En qué casos se puede entender que hay necesidad por parte del propietario de la vivienda?
El casero del inmueble puede verse necesitado en caso de que haya una sentencia de separación, divorcio o nulidad matrimonial, tenga que abandonar el domicilio familiar y no tenga otra vivienda en la que residir.
Puede darse también la necesidad del arrendador por cambiar su situación laboral a una situación de desempleado y no tener otra opción de vivienda que residir en la que tiene arrendada, o también puede darse la necesidad de que se quiera destinar a algún familiar del arrendador.
¿Y si la vivienda se necesita para un familiar del propietario?
La propia ley indica que no se puede hacer uso de esta potestad en favor de cualquier familiar del casero del inmueble, especificándose que la necesidad debe darse en favor de familiar en primer grado, ya sea de consanguinidad o adopción, o en favor del cónyuge.
Cuando se trata de necesidad por el cónyuge del propietario o propietaria, ésta debe de darse por existir una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La ley no especifica si hay que aportar documentación probatoria en el momento de comunicación hacia el arrendatario, pero en caso de que el inquilino se niegue a abandonar la vivienda puede ser necesaria toda la documentación que acredite la necesidad del propietario o familiar.
Esa aportación de documentación será la única prueba que tendrán las partes para defenderse en un procedimiento judicial, además de cualquier otro medio de prueba admisible en derecho. Por ello, aconsejamos asesorarse correctamente por un abogado experto en derecho civil tanto si se está en la parte del arrendador como del arrendatario, para conocer qué posibilidades tendrá a la hora de defender sus intereses en algo tan delicado como es la vivienda permanente.
Qué pasa si el arrendador no entra a hacer uso de la vivienda
En los supuestos en los que tras haber abandonado la vivienda por parte del arrendatario se tiene conocimiento por este de que el propietario no ha entrado a ocupar el inmueble, la ley prevé que el arrendatario pueda reclamar al arrendador.
La propia Ley de Arrendamientos Urbanos concede al inquilino la potestad de ejercer una acción contra el propietario, ya sea reclamar la devolución del uso del inmueble mediante contrato de alquiler por otros cinco años empezando a contar desde ese momento. Esta devolución del uso y disfrute de la vivienda puede llevar añadida una indemnización por los gastos ocasionados consecuencia del desalojo o bien puede el arrendatario optar directamente por realizar una reclamación de indemnización.
La indemnización viene establecida en una cantidad equivalente a la renta de un mes de alquiler por cada año que reste hasta completar los cinco años de arrendamiento.
Es decir, que, si el arrendador ha comunicado la necesidad de vivir en la vivienda cuando habían pasado dos años desde la firma del contrato de alquiler y se ha abandonado la vivienda por parte del inquilino sin ser ocupada por el arrendador, al inquilino le corresponderá una indemnización que será equivalente a una mensualidad por tres años, es decir a lo que equivalgan tren mensualidades.
Como en muchas materias del derecho habrá que estar a cada caso concreto para ver si se cumplen los requisitos por parte del arrendador para hacer valer su derecho de ocupación de la vivienda y así poder defender de manera más efectiva los derechos de las partes.
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