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Honorarios de una agencia inmobiliaria durante una compraventa

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Qué comisiones reciben las inmobiliarias en la venta de una vivienda

A la hora de vender o de comprar una vivienda, tanto el vendedor como el comprador realizan un cálculo aproximado de lo que le costará la operación para evitar imprevistos. Entre estos gastos, además de notaría, impuestos y demás, hay que incluir los honorarios de la inmobiliaria que se ha encargado de poner en contacto al vendedor con el comprador.

El contrato que se firma con una agencia inmobiliaria es un contrato de mediación, porque en definitiva lo que se contrata es la mediación entre vendedor y comprador.

Pueden surgir muchas preguntas sobre si los honorarios de la inmobiliaria los abona al completo el vendedor, el comprador o cada uno abona una parte, ya que no existe normativa en la actualidad que regule este conflicto, como sí ocurre con los honorarios de dicha agencia inmobiliaria en caso de arrendamiento, a lo que ha dado solución la Ley de Vivienda.

Quién firma el contrato con la agencia inmobiliaria

La agencia inmobiliaria lo normal es que firme un contrato con el vendedor de una vivienda, en el que, por tratarse de un contrato de mediación la inmobiliaria, se compromete u obliga a mediar entre el comprador y vendedor para que se realice el negocio jurídico de la compraventa. Se trata de un contrato atípico en nuestro derecho, desde el despacho de abogados de Granada Emeybe abogados aconsejamos un buen asesoramiento dada su complejidad, para evitar conflictos futuros.

Cuándo termina el trabajo del agente inmobiliario

En general esa mediación se entenderá realizada cuando se lleve a cabo la compraventa entre el tercero que el mediador ha puesto en contacto con el vendedor, y será en ese momento cuando el agente inmobiliario ha cumplido con su obligación.

En ese último momento es cuando surge la obligación del vendedor de cumplir con lo contratado o pactado y abonar a la agencia inmobiliaria la cuantía acordada en concepto de sus honorarios. Podrán surgir en ese momento la duda de si hay que abonar los honorarios si no se ha llegado a firmar contrato de compraventa pero sí se han puesto de acuerdo sobre la cosa y el precio ambos, vendedor y comprador.

Esa duda la resuelven los tribunales en muchas de sus sentencias, entendiendo que si en el contrato entre la inmobiliaria y el vendedor no se especifica nada más, se entenderá cumplida la obligación de la inmobiliaria en el momento en que entre vendedor y comprador se ponen de acuerdo en la cosa que se va a comprar y en el precio por el que se va a comprar.

Quiere esto decir, que si por cualquier motivo no llegan a realizar la entrega del inmueble y el precio pactado después de haber estado conformes en todos los detalles de la operación, aún así el agente inmobiliario tiene derecho a recibir los honorarios por su mediación, por haber puesto en contacto y haber mediado entre ambas partes que han estado de acuerdo en realizar contrato de compraventa.

Lo entiende así nuestro Tribunal Supremo, cuando establece que el núcleo del contrato de mediación es facilitar la aproximación entre comprador y vendedor, poner en relación a los futuros comprador y vendedor con la finalidad de celebrar un contrato de compraventa. Por lo que, si finalmente por otro motivo ajeno al mediador o agente inmobiliario no se llegase a consumar la compraventa, el agente inmobiliario podrá reclamar el pago de sus honorarios y la jurisprudencia resolvería a su favor.

Al existir tanta controversia a la hora de concretar en qué momento surge la obligación de abono de honorarios por parte del vendedor en caso de encontrarse con un conflicto de este tipo, será relevante la fase de prueba para acreditar el trabajo realizado por parte de la agencia inmobiliaria.

¿Puedo evitar abonar los honorarios de la agencia inmobiliaria si formalizo el contrato con el comprador?

Puede pensarse que es posible evitar el abono de los honorarios de la agencia inmobiliaria en el caso de que, una vez puestos en contacto comprador y vendedor, actúen a las espaldas de dicha agencia inmobiliaria y formalicen el contrato de compraventa sin contar con ella, intentando evitar abonar honorarios.

Sin embargo, la jurisprudencia nuevamente le da la razón a la inmobiliaria, explicando que en caso de que el vendedor y comprador formalicen el contrato de compraventa sin tener en cuenta al agente inmobiliario que los puso en contacto no hace que no se haya cumplido el contrato y, por lo tanto, no se puede eludir el pago de sus honorarios.

Como entienden muchos tribunales españoles, el agente inmobiliario no actuó con dejadez en sus labores de mediación si no que la conducta del vendedor iba dirigida a incumplir lo pactado con la intención de ocultar la operación a fin de eludir el pago de los honorarios de la inmobiliaria.

¿El comprador tiene que pagar honorarios a la agencia inmobiliaria?

Este extremo es mucho más controvertido que el anterior, puesto que la realidad es que entre comprador y agencia inmobiliaria no hay contrato alguno firmado.

El documento que se usa para probar la relación entre la inmobiliaria y el comprador es la llamada “hoja de visita” que usualmente firma el posible comprador a la hora de visitar físicamente una vivienda en venta.

Al no existir normativa al respecto y haber un vacío legal, se habrán de resolver los conflictos mediante acuerdos extrajudiciales o acudiendo a un procedimiento judicial. Aun llegando a un procedimiento judicial por impago de la comisión a la inmobiliaria por parte del comprador no hay seguridad de éxito tanto para la inmobiliaria como para el comprador, ya que hay resoluciones en los dos sentidos a lo largo de todo el territorio español.

Uno de los criterios seguidos por los tribunales se centra en la abusividad y por tanto nulidad de lo firmado en la “hoja de visita”, al ser contrario a la normativa de protección de consumidores y usuarios por ser cláusulas que no se han negociado si no que se han impuesto individualmente por parte de la agencia inmobiliaria.

Se trataría de un contrato de adhesión con todas las consecuencias que conlleva. En caso de encontrarse en un conflicto judicial, aconsejamos acudir a un despacho de abogados expertos en derecho civil, pues al no existir una ley que pueda aplicarse a estos supuestos, el éxito dependerá de la fuerza probatoria de cada una de las partes.

Qué comisiones cobran las agencias inmobiliarias

Al no estar regulado y ser una profesión de arrendamiento de servicios como la abogacía, por ejemplo, los honorarios de la agencia inmobiliaria pueden ser negociados entre ambas partes pudiendo negociarse una cantidad fija por la prestación de servicios o un porcentaje de la cuantía total por la que finalmente se compre la vivienda.

Lo que parece más común es que se cobre un porcentaje entre el 3 y el 7 por ciento de la cuantía de la compraventa, aunque también dependerá del porcentaje que se le cobre al comprador y de si a ese comprador no se le cobra ninguna cantidad en concepto de honorarios de agencia inmobiliaria.

Otras agencias inmobiliarias optan por negociar una cuantía fija por hacerse cargo de la venta de la vivienda, independientemente de las gestiones que tengan que realizar a la hora de prestar sus servicios y algunas agencias a pesar de cobrar un porcentaje de la cuantía total de la venta, estipulan una cantidad mínima a cobrar, si finalmente se realiza esa compraventa entre el vendedor y el comprador que la agencia inmobiliaria captó.

La gran duda puede surgir cuando un a comprador se le obliga a abonar unos honorarios por unas labores que se han realizado en realidad a favor del vendedor, que es quien realmente tiene el contrato con la inmobiliaria, por lo que hasta que no haya una normativa más clara en este ámbito estaremos a los que las partes acuerden entre ellas en virtud de la voluntad de los contratantes y en última instancia a los criterios que sigan en los diferentes tribunales.

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