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Compra de vivienda por subasta: ¿Se puede echar a los inquilinos?
¿Qué puedo hacer si la vivienda que compro en subasta ya tienen inquilinos?
La compra de una vivienda en subasta judicial puede ser una gran oportunidad, especialmente para inversores o personas que buscan adquirir una propiedad por debajo del valor de mercado. Sin embargo, esta operación no está exenta de riesgos, y uno de los más frecuentes es encontrarse con que la vivienda sigue ocupada por los antiguos propietarios o por terceros que no desean marcharse.
Lo que para el nuevo propietario es un paso lógico —recibir la posesión efectiva del inmueble que ha comprado legalmente—, para quien ha perdido la vivienda puede representar una situación emocional o económica complicada. No obstante, la ley ampara al adquirente y le reconoce el derecho a recuperar la posesión de la finca, como ahora vamos a explicar desde el despacho de abogados de Granada Emeybe abogados.
Derecho a la posesión: el valor real de la propiedad
Adquirir una vivienda en una subasta judicial no solo significa convertirse en su titular registral. Implica también el derecho a poseer, usar y disfrutar del bien. Si este derecho no puede ejercerse porque los anteriores propietarios se niegan a abandonar la casa, el nuevo dueño sufre una privación ilegítima de su derecho de propiedad.
Este conflicto debe resolverse, en última instancia, por la vía judicial. La ley ofrece mecanismos eficaces para que el adquirente pueda recuperar el control sobre su vivienda, aunque conviene actuar con rapidez y asesoramiento jurídico especializado para evitar retrasos innecesarios.
El procedimiento de lanzamiento: recuperar lo que es legalmente tuyo
En los casos de ejecución hipotecaria, el procedimiento judicial suele incluir expresamente el lanzamiento de los ocupantes si no abandonan la vivienda de forma voluntaria. Esto significa que el juzgado puede fijar una fecha para que la comisión judicial, con el apoyo de la Policía o Guardia Civil si fuera necesario, proceda al desalojo forzoso.
Sin embargo, hay ocasiones en las que el lanzamiento no se ha ejecutado o simplemente no se contempló porque el nuevo propietario es un tercero distinto del banco. En estos casos, el nuevo titular puede iniciar un procedimiento de desahucio por precario, especialmente si los ocupantes carecen de título legal para estar en la vivienda.
El precario es una situación de hecho en la que alguien ocupa un inmueble sin pagar renta y sin tener contrato o derecho alguno para hacerlo. Es habitual en casos de familiares que se quedan en una vivienda o de antiguos propietarios que, una vez pierden la propiedad, continúan en la misma sin base legal.
¿Y si se resisten? Posibilidad de reclamar daños y perjuicios
El nuevo propietario no solo puede recuperar la vivienda, sino que además tiene derecho a ser compensado por los perjuicios sufridos debido a la ocupación ilegítima. Estos daños pueden ser:
- La imposibilidad de alquilar o vender la propiedad.
- El abono de cuotas de comunidad, IBI, suministros u otros gastos recurrentes.
- La pérdida de uso del bien durante el tiempo en que ha estado ocupado sin consentimiento.
Para reclamar judicialmente estos daños y perjuicios, será necesario justificar con documentos y peritajes que ha existido un perjuicio económico real. Por ejemplo, aportando ofertas de alquiler que no pudieron formalizarse, facturas pagadas en ese tiempo, o informes de tasación sobre el valor del uso de la vivienda.
Además, se pueden reclamar intereses legales desde el momento en que se notificó a los ocupantes que debían abandonar el inmueble.
Protección social: una realidad que también hay que considerar
Es importante saber que, cuando en la vivienda ocupada hay menores, personas con discapacidad o familias en situación de vulnerabilidad, los juzgados suelen notificar a los servicios sociales antes de ejecutar un lanzamiento. Esto no impide al nuevo propietario recuperar su vivienda, pero puede retrasar el proceso o exigir la adopción de medidas de protección específicas.
Desde el punto de vista legal, esta intervención no anula el derecho del propietario, pero sí puede requerir una coordinación entre las partes implicadas y, en ocasiones, la mediación de servicios municipales para encontrar una solución alternativa para los ocupantes, por ello es fundamental tener un asesoramiento de un despacho de abogados experto en derecho civil que pueda actuar en defensa de los intereses del nuevo propietario.
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