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Gastos en comunidad de bienes: ¿Qué ocurre si no lo uso?
¿Debo abonar gastos comunes de una comunidad de bienes si no hago uso del bien?
Cuando hablamos de comunidad de bienes puede surgir la problemática de que uno de los comuneros, que no utiliza habitualmente el bien, se niegue a pagar los gastos que se derivan de la propiedad de dicho bien. Por eso, desde el despacho de abogados de Granada Emeybe Abogados, vamos a esclarecer esta cuestión.
Qué dice la normativa sobre gastos en la comunidad de bienes
En el régimen de propiedad horizontal, la regla general, según lo establecido en el artículo 9.1.e) de la LPH (SP/LEG/1894), es que todos los propietarios están obligados a pagar los gastos comunes.
Estos gastos son resultado del uso, conservación o mantenimiento de los elementos y servicios que comparten como copropietarios, por lo que, excepto en casos donde los gastos puedan atribuirse individualmente a una o varias propiedades, el resto debe ser asumido por los miembros de la Comunidad, generalmente de acuerdo con la cuota de participación establecida en el Título Constitutivo o lo que se haya acordado de manera específica, considerando también posibles exoneraciones, como las derivadas de la no utilización de ciertos elementos comunes.
¿Se puede modificar la regla general sobre el pago de gastos en comunidad de bienes?
Pero nos encontramos con un problema cuando hay que determinar si el uso de estos servicios o elementos puede alterar la regla general.
La realidad es que no se puede modificar dicha regla general, ya que, además de la obligación legal establecida en el mencionado artículo 9.1.e) de la LPH, el apartado 2 del mismo artículo indica que la no utilización de un servicio no exime de cumplir con las obligaciones correspondientes. Es decir, no existe la posibilidad legal de exoneración por no utilizar los elementos comunes, salvo que esté contemplado en una cláusula estatutaria o un acuerdo de Junta.
Excepciones a la regla general para el pago de gastos en la comunidad de bienes
No obstante, existen situaciones en las que el uso o no de los servicios o elementos comunes puede justificar la exoneración de ciertos gastos. Por ello, resulta de interés hacer un breve resumen de los diferentes supuestos que pueden darse en la Comunidad, en los que el uso o no de los servicios o elementos comunes puede ser la causa o consecuencia de la exención, y aquellos en los que, como regla general, no procede.
Hay que atender, en primer lugar, a lo dispuesto en los estatutos, donde puede establecerse la exoneración por este motivo, aunque cada cláusula debe ser estudiada. Si la cláusula es concreta, no habrá problema de interpretación, como lo ha señalado, entre otras, la sentencia de la AP Asturias, Oviedo, Sec. 4.ª, 321/2009, de 25 de septiembre, que valida una disposición estatutaria exonerando de gastos de portal por no uso, sin considerar suficiente tener el contador de luz en el mismo.
Exoneración al pago de gastos por no uso de determinados elementos
También puede darse el caso, como en la sentencia de la AP Madrid Sec. 11.ª, 79/2024, de 28 de febrero, en el que la exoneración estaba condicionada al no uso de determinados elementos o servicios.
- a) En el caso objeto de esta resolución, los estatutos contenían una cláusula por la cual los locales comerciales estaban exentos del pago de ornamentación y luz de escaleras, así como del mantenimiento de piscina y zona ajardinada, siempre y cuando no fuesen utilizados por estos. El problema en este caso fue determinar si era necesaria una declaración de no uso por parte de los propietarios, concluyendo que no se requiere tal declaración cuando, por su ubicación, es imposible el acceso a estos elementos.
- b) Un caso diferente sería si esta condición dependiese de la venta de la propiedad. Esto sucede cuando el promotor pretende no pagar los gastos comunes hasta la venta de la totalidad de los inmuebles, es decir, dejando esta obligación para los futuros compradores. En este caso, la jurisprudencia ha declarado nula esta exoneración, bien por considerar abusiva la cláusula que exime de los gastos a las propiedades desocupadas; bien por considerarla una exención personal para un comunero en particular.
Por lo tanto, ya sea exonerando una parte, un porcentaje o la totalidad de los gastos, las cláusulas que pretenden exonerar al promotor del pago de gastos comunitarios simplemente porque las propiedades están desocupadas (no por no haber sido vendidas) se declaran nulas.
¿Y si soy propietario individual puedo dejar de pagar gastos en comunidad de propietarios por no uso?
Otro supuesto sería aquel en el que el propietario, de forma individual, pretende dejar de usar los elementos comunes para evitar pagar estos gastos. Como ya he señalado, esto no sería posible, ya que existe una obligación legal, y el propietario no tiene la capacidad de exonerarse de manera individual, como lo ha afirmado, entre otras, la sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 85/2012, de 20 de febrero. Incluso en el caso extremo en el que se dejase de usar un servicio común, como la calefacción, aunque no tendría que asumir los gastos específicos del consumo (por ejemplo, si se quitan los radiadores), sí deberá cubrir los costos de mantenimiento de los equipos o sistemas comunitarios.
En algunos casos, un propietario debe participar en gastos derivados de servicios que no puede utilizar, como sucede con el ascensor en locales que no tienen acceso al portal. Si no existe exoneración alguna, deberá asumir estos pagos de acuerdo con su cuota de participación, ya que al fijar esta cuota ya se consideraron las características específicas de la propiedad y el uso que previsiblemente se hará de los elementos comunes, como indica el apartado 2 del artículo 5 de la LPH.
En conclusión, salvo que exista una exoneración específica o un acuerdo concreto, la no utilización de un elemento o servicio común, incluso si la propiedad está desocupada, no exime al propietario de la obligación de pagar los gastos comunes.
Por ello, es fundamental un buen asesoramiento de un despacho de abogados experto en derecho civil, que pueda determinar si en el caso concreto pueda existir exoneración de gastos.
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