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Tipos de contrato de arras en España: compraventa de vivienda
El contrato de arras: tipos y consecuencias
En el momento en el que se acuerda la realización de un contrato de compraventa, y previo a la formalización en escritura pública de dicho acuerdo, se realiza un contrato privado en el que ambas partes se comprometen a realizar la compraventa referida, entregando una cantidad como reserva y a cuenta del precio.
Esto es el contrato de arras, muy conocido y realizado en nuestro día a día, pero que tiene diferentes aspectos importantes que deben conocerse para que no existan problemas entre las partes, por lo que en el despacho de abogados de Granada Emeybe abogados vamos a explicar los tipos, diferencias y consecuencias derivados del contrato de arras.
Qué es el contrato de arras
Como hemos dicho, el contrato de arras es el acuerdo privado previo a la realización de escritura pública de compraventa donde el comprador por su parte se obliga a comprar y el vendedor se obliga a vender, recogiéndose en este contrato de arras todas las condiciones de la compraventa, desde el inmueble hasta el precio y forma de pago.
Este contrato previo es de gran importancia, pues va a determinar las condiciones en las que finalmente se va a realizar la compraventa, así como las consecuencias en caso de que no se lleve a cabo la misma.
Qué incluir el contrato de arras
Puede pensarse que el contrato de arras, al ser un acuerdo previo, no tiene mayor trascendencia. Sin embargo, al contener todas las condiciones de la compraventa que debe elevarse a público, este contrato tiene especial relevancia en la operación.
Por ello, debe ser lo más completo posible, recogiendo tanto los datos del comprador como del vendedor, el objeto del contrato especificándolo concretamente, el precio de la compraventa y la cantidad entregada como reserva, el plazo para elevar a escritura publica el contrato de compraventa y la distribución de los gastos, que sueñen ser conforme a ley.
Este contrato debe ser firmado por ambas partes, otorgándole valor a todas las condiciones en el reflejadas. Además, se debe recoger las consecuencias en caso de resolución de contrato antes de la elevación a escritura pública, por eso, lo mejor es asesorarse correctamente en un despacho de abogados experto en derecho civil para evitar problemas futuros.
Tipos de arras
Existen tres tipos de arras que pueden recogerse en el contrato de arras previo al contrato de compraventa: las arras confirmatorias, las arras penales y las arras penitenciales. La elección de una u otra dependerá de la voluntad de las partes y de lo que se quiera conseguir específicamente en cada caso. En el caso de querer castigar a la parte que rescinda el contrato, las arras tendrán un carácter penal o penitencial, y esto habrá de recogerse específicamente porque en el caso de no especificarse en el contrato qué tipo de arras son las consignadas, se tomarán como arras confirmatorias.
Las arras confirmatorias
Este tipo de arras lo que pretenden es confirmar el compromiso de las partes respecto a la compraventa, entregándose una cantidad en señal y como parte del precio para evidenciar dicho compromiso. Si cualquiera de las partes incumpliera el contrato de arras, entraría en aplicación el art. 1124 del Código civil, pudiéndose escoger entre exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, pudiéndose solicitar una indemnización de daños.
Las arras penales
Estas arras, al contrario que las anteriores, pretenden garantizar el cumplimiento del contrato de compraventa, reflejándose expresamente que, en caso de incumplimiento del comprador, este perderá las arras y, en caso de que el que incumpla sea el vendedor, deberá devolver la cantidad entregada más la cantidad que se fije en el contrato. Además, e independientemente de esto, se podrá exigir el cumplimiento del contrato y sus obligaciones.
Las arras penitenciales o de desistimiento
Este tipo de arras contempla el supuesto de rescisión unilateral de contrato. Así, si es la parte compradora la que rescinde el contrato, perderá las cantidades entregadas en concepto de arras y, si es la parte vendedora la que rescinde el contrato, deberá devolver el doble de lo entregado en concepto de arras. Estas arras solo serán aplicables si se hace expresa manifestación de ellas en el contrato.
Incumplimiento del contrato de arras ¿ahora qué?
Normalmente, cuando se incumple un contrato las partes suelen terminar en términos no precisamente amistosos, por lo que, por lo general, se deberá instar una demanda solicitando bien el cumplimiento del contrato o resolución del mismo en base al art. 1.124 del Código Civil, bien solicitando el cumplimiento de las arras penitenciales o penales.
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