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Tipos de impuestos que se pueden cargar en la vivienda
¿Qué impuestos o gravámenes se pueden aplicar a una vivienda?
A la hora de comprar una vivienda, venderla o incluso a la hora de heredar una vivienda o inmueble, se debe comprobar si ese inmueble tiene alguna carga. Una carga puede entenderse como una “mochila” a las espaldas del inmueble.
Esto quiere decir, comprobar si ese inmueble que vamos a comprar o a heredar tiene alguna deuda vinculada a la vivienda o alguna otra circunstancia que se deba tener en cuenta. Es muy recomendable e imprescindible comprobar estos datos puesto que a la hora de transmitir el inmueble se transmite junto con sus cargas.
Dicho de otra manera, si se adquiere una vivienda ya sea por compraventa o por herencia, por ejemplo, se adquirirán también algunas cargas que van unidas a ese inmueble.
¿Dónde se puede comprobar las cargas que tiene un inmueble?
Por norma general y lo más habitual es acudir a la nota simple del inmueble para ver qué cargas hay afectas a este. La nota simple del inmueble se puede solicitar en el Registro de la Propiedad del lugar donde se encuentra la vivienda o finca, ya sea acudiendo personalmente o a través de medios telemáticos.
Otro tipo de documentación que se puede solicitar para obtener información sobre las posibles cargas del inmueble sería a través de un certificado de dominio y cargas emitido también por el Registro de la Propiedad. Como también se puede obtener un certificado de deudas de la Comunidad de Propietarios con la intención de consultar si existen deudas procedentes de la cuota o de derramas.
Este último es muy aconsejable conseguirlo puesto que el nuevo propietario del inmueble se hará cargo de las deudas con la Comunidad de Propietarios que existan en el momento de adquirir la vivienda, eso sí, con unos límites establecidos por la normativa vigente.
¿Cuáles son las posibles cargas que nos podemos encontrar vinculadas a un inmueble?
Las cargas más habituales pueden ser una hipoteca, embargos, servidumbres, la existencia de un usufructo, afecciones fiscales o limitaciones urbanísticas son las más comunes. En caso de que la vivienda tenga una hipoteca afecta a ella se suele cancelar por parte del anterior propietario en el mismo momento de la transmisión. Ya que si no se cancela seguirá vigente la hipoteca sobre el inmueble independientemente de quien es el propietario.
En la nota simple pueden aparecer embargos sobre el inmueble, embargos procedentes de un procedimiento judicial o de una administración pública como la agencia tributaria o la seguridad social por ejemplo.
Estos embargos seguirán en vigor hasta que se cancele la deuda de la que proceden, por lo que si al adquirir una vivienda se constata que existen embargos sobre ella es muy importante localizar la procedencia y estudiar las posibles vías para su cancelación.
Para ello es muy recomendable acudir a un despacho de abogados especializados, puesto que en ocasiones será imprescindible acudir a procedimientos judiciales y estudiar todos los detalles con el fin de que el inmueble que se desea adquirir se adquiera sin embargos sobre este.
En algunas ocasiones la deuda de la que procede el embargo ya está abonada y cancelada, pero no se ha realizado la anotación correspondiente en el Registro de la Propiedad. También puede aparecer en la nota simple alguna “afección fiscal” procedente de un impuesto concreto. Estas afecciones fiscales suelen tratarse de impuestos relacionados con el inmueble, independientemente de quien sea el titular del bien inmueble.
Como podría ser el impuesto sobre el incremento del valor de terrenos de naturaleza urbana, la plusvalía municipal, o el impuesto de sucesiones y donaciones afecto a inmuebles heredados o donados.
En estos casos la afección fiscal en la nota simple puede aparecer durante cinco años y estar abonado el tributo en sí, por lo que se recomienda obtener del vendedor el justificante de abono de los impuestos y comprobar que se encuentran debidamente pagados y que no habrá problemas posteriores para el futuro propietario del inmueble.
¿Y si la carga hace referencia a limitaciones urbanísticas, qué problemas puede tener el nuevo propietario?
Si aparece en la nota simple o en cualquier certificado que se ha conseguido para obtener información sobre el inmueble, alguna limitación o afección urbanística se debe estudiar detenidamente para evitar problemas futuros.
Por ejemplo, consultar la calificación del suelo si lo que se adquiere es una finca sin edificar y se pretende edificar por el nuevo propietario. En este supuesto será imprescindible averiguar si está permitido el uso que se le pretenda dar al inmueble, ya sea residencial, industrial, etc.
Como también será importante para quien adquiera el inmueble si la vivienda está calificada como de protección oficial o si esa calificación ya no se encuentra en vigor.
¿La aparición de estas cargas afectas al inmueble puede impedir que se lleve a cabo la transmisión del bien inmueble?
La realidad es que no tiene porque afectar a la venta del inmueble por ejemplo, en ocasiones las cargas que aparecen ya están realmente solucionadas pero no se ha inscrito en el Registro de la Propiedad debidamente.
En tal caso se puede adquirir el inmueble sin riesgo ninguno y a la hora de inscribir en el Registro de la Propiedad la nueva transmisión, anotar también la desaparición de la carga correspondiente que hubiera.
En el caso de que la carga que existe sobre el inmueble sea una servidumbre, de paso, de luces o de vistas, estas no desaparecerán puesto que van vinculadas al inmueble. El nuevo propietario tendrá que respetar las servidumbres que existan.
Al igual que ocurre cuando hay un usufructo afecto al inmueble, el nuevo titular del inmueble solo adquiere la nuda propiedad y deberá respetar el usufructo vigente. Esto conlleva a que no podrá hacer uso del inmueble hasta que el usufructo se extinga. Por todo esto es muy recomendable estar bien asesorado legalmente a la hora de adquirir un inmueble, debido a tantos detalles que hay que tener en cuenta.
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