- Lunes - Viernes 09:00 - 17:00
- (+34) 621 048 968
- info@emeybeabogados.es
Cesión de remate para cancelar la deuda hipotecaria
La cesión de remate: qué es y cuándo puede realizarse
Cuando nos vemos inmersos en una ejecución hipotecaria, hay muchos conceptos que pueden escaparse de nuestro conocimiento. Desde el despacho de abogados de Granada Emeybe abogados vamos a hablar en este blog de la cesión de remate, que se puede dar durante un procedimiento de ejecución hipotecaria y puede ser la solución para evitar quedarse con deuda después de dicho procedimiento.
Qué es la cesión de remate
La cesión de remate se encuentra regulada en el artículo 647.3 que recoge que “Solo el ejecutante o los acreedores posteriores podrán hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero. La cesión se verificará mediante comparecencia ante el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago o consignación del precio del remate, que deberá hacerse constar documentalmente. Igual facultad corresponderá al ejecutante si solicitase, en los casos previstos, la adjudicación del bien o bienes subastados”.
Es decir, la cesión de remate es la opción que tiene un deudor hipotecario de ceder los inmuebles hipotecados para cancelar la deuda de la hipoteca.
El procedimiento de ejecución hipotecaria termina con la efectiva subasta de los bienes hipotecados, para abonar parte o totalmente la deuda contraída. Sin embargo, si la subasta queda desierta porque no hay pujas, es el banco quien se adjudica el inmueble hipotecado. En este punto, el banco en cuestión puede ceder el inmueble a un tercero antes de que se le adjudique, esto es la cesión de remate.
Por lo tanto, estamos ante un contrato entre cedente y cesionario en el que se obligan a transferir los derechos de la adjudicación del inmueble a cambio de un precio. Esta cesión debe realizarse antes de que la adjudicación sea definitivamente firme y permite al banco recuperar parte de la deuda.
¿La cesión de remate es lo mismo que la cesión de crédito?
Otra opción existente es la de ceder los derechos garantizados por una hipoteca antes incluso de iniciarse la ejecución hipotecaria. En este caso ya no estaríamos hablando de cesión de remate sino de cesión del crédito por el cual se acuerda la transferencia de un crédito a cambio de un precio.
Cómo fijar el precio de la cesión del remate
En principio, el precio de la cesión de remate lo acuerdan las partes, en base al principio de la autonomía de la voluntad, por lo que ese precio puede ser mayor o menor al precio fijado en la adjudicación en la subasta, según la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado del 19 de octubre de 2017.
Por lo tanto, el precio del remate haría la función de puja en la subasta y será la cantidad que se reciba por el ejecutante para la transmisión de los derechos de la propiedad, aunque no haya habido postores en la subasta. Sin embargo, los derechos del deudor no se pueden ver perjudicados si existe diferencia entre los precios acordados por cedente y cesionario y los reflejados en subasta, por lo que el precio de la adjudicación es invariable para el deudor.
Qué plazos existen para la cesión de remate
No existe en la ley ningún plazo fijado para ejercer la cesión de remate, por lo que habrá que estar a lo que diga el Letrado de la Administración de Justicia. No obstante, lo normal es actuar conforme al artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil o por los plazos del 671 de dicha Ley, es decir, veinte días después del cierre de la subasta.
La realidad es que en la práctica y como no existe plazo fijado en la Ley, la cesión debe y puede hacerse antes de que la adjudicación sea registrada a favor del ejecutante, ya que, si se registra la adjudicación al banco antes de proceder a la cesión de remate, ya estaríamos ante una venta de un inmueble y no ante una cesión de remate.
Por lo tanto, el plazo no es muy extenso, así que lo mejor es tener un buen asesoramiento jurídico de abogados expertos en derecho bancario que puedan gestionar dicha cesión de remate en plazo.
Fiscalidad de la cesión de remate
A la hora de hablar de lo más beneficioso desde el punto de vista fiscal, la realidad es que la cesión de remate es la opción más favorable para evitar tributaciones por cambios de titularidad sucesivos, por lo que el más beneficiado es el banco. Además, hay que añadir el IVA a la operación sobre el precio acordado por el remate, no por el precio de la cesión.
Otras noticias de interés
Cuéntanos en qué podemos ayudarte
Información básica sobre Protección de datos Responsable: Emeybe Abogados; Finalidad: Atender su solicitud y enviarle comunicaciones comerciales; Legitimación: Ejecución de un contrato, consentimiento del interesado, interés legítimo del Responsable; Destinatarios: No se cederán datos a terceros, salvo obligación legal; Derechos: Tiene derecho a acceder, rectificar y suprimir los datos, así como otros derechos, indicados en la información adicional, que puede ejercer dirigiéndose a info@emeybeabogados.es o Avenida de la Constitución, 23 (Granada); Procedencia: El propio interesado; Información adicional: www.emeybeabogados.es.
