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Claves del contrato de alquiler de vivienda por vacaciones
Especialidades en el contrato de alquiler vacacional
Hemos hablado ya en alguna ocasión de los contratos de arrendamiento y cómo quedan después de las reformas de la Ley de Vivienda. Sin embargo, hay que tener claro que hay diferentes contratos de arrendamiento de un inmueble, siendo el más común el contrato de arrendamiento de vivienda y el contrato de arrendamiento temporal (también denominado arrendamiento para uso distinto del de vivienda).
Sin embargo, el arrendamiento turístico se encuentra excluido del ámbito de aplicación de esta ley. Por eso, desde el despacho de abogados de Granada Emeybe abogados, vamos a explicar las especialidades que tiene este contrato.
Diferencias entre arrendamiento de vivienda, arrendamiento para uso distinto de vivienda y arrendamiento turístico
Cuando se redacta un contrato de arrendamiento se deben tener muy claros diferentes conceptos que, si no se especifican y se negocian a la hora de firmar el contrato de arrendamiento, podría haber consecuencias nada deseadas tanto para el arrendador como para el arrendatario.
La principal distinción es el plazo de duración del contrato, ya que para los contratos de arrendamientos para uso distinto del de vivienda o temporales se podrá pactar un plazo de duración bastante más corto que para el arrendamiento de vivienda. En cambio, los arrendamientos turísticos se consideran cesiones temporales de una vivienda, con un tiempo de duración mucho más corto que para los otros contratos.
Requisitos para que el arrendamiento sea vacacional
Para considerar un contrato de arrendamiento como de temporada es necesario que exista la necesidad real de la temporalidad, es decir, que se trate de una necesidad por traslado temporal de trabajo del inquilino, para pasar las vacaciones de verano solamente.
Lo importante es que no se pueda considerar el hogar o vivienda permanente del arrendatario, porque en tal caso aunque se haya firmado un contrato de temporada se puede considerar por los tribunales como un contrato de vivienda, lo que conllevaría aplicar la normativa aplicable a los arrendamientos de vivienda.
Nuestro Tribunal Supremo ha reiterado en diversas sentencias que el hecho de que en el contrato se indique la temporalidad no hace que el arrendamiento sea de temporada, si no que la ocupación del inmueble debe ser realmente temporal, por un tiempo determinado y que no sea destinado a establecer el hogar habitual para el inquilino.
Diferencia entre un contrato de arrendamiento de temporada y un arrendamiento turístico
El simple hecho de alquilar un inmueble para la temporada de verano, por una duración de días, semanas o de un par de meses, podría encuadrarse en ambos arrendamientos. Dependerá de ciertas circunstancias para que se considere alquiler turístico en lugar de alquiler de temporada.
Por lo tanto, si el arrendamiento del inmueble se publicita en canales de oferta turística, se ofrecen servicios complementarios como pueden ser la limpieza, recepción, etcétera, se considerará alquiler turístico y se aplicará una normativa totalmente diferente a si se considera un alquiler de temporada.
Particularidades de cada tipo de contrato de arrendamiento
Lo principal será que la duración del contrato va a ser diferente, por ejemplo para los contratos temporales se puede pactar la duración que ambas partes estimen y negocien, para lo que no se aplica ni un mínimo ni un máximo, tal y como dice la ley.
Por el contrario para los contratos de arrendamiento dwe vivienda sí que existen unos plazos mínimos de duración que la propia ley establece y no se permite pactar en el contrato otros plazos mínimos contrarios a la ley.
Por este motivo resulta tan primordial redactar bien el contrato de arrendamiento en el momento de su firma, en el que se debe dejar bien claro el destino del inmueble, como si el arrendatario no pretende destinarlo a su vivienda habitual o acreditar y justificar el motivo de la temporalidad del contrato, por lo que es fundamental contar con el asesoramiento de un despacho de abogados experto en derecho civil.
Otra particularidad es la fianza que ha de prestar el arrendatario, ya que en los contratos de arrendamiento de vivienda la ley establece que sea una cantidad equivalente a una mensualidad, pero si se trata de arrendamiento temporal será una cantidad equivalente a dos mensualidades.
Conflictos que pueden surgir en un arrendamiento vacacional
Uno de los conflictos más comunes es el incumplimiento contractual por parte del arrendatario, ya sea la falta de pago de la renta debida o el hecho de que se ha cumplido el plazo de duración pactado y el inquilino no ha abandonado la vivienda.
En cuanto a los desahucios por falta de pago no hay duda de su tramitación judicial, sin embargo en cuanto a los desahucios que se pretenden por haber expirado el plazo contractual y no haber abandonado la vivienda el inquilino puede no verse tan claro por parte del tribunal.
Si tratándose de un arrendamiento de temporada y si no se pactó claramente la duración del contrato o la temporalidad del contrato, el juez podría aplicar la duración mínima de duración del contrato que se aplica a los arrendamientos de vivienda.
¿Qué hacer si los conflictos en los arrendamientos vacacionales llegan a los tribunales?
En el caso de que el conflicto llegue a un procedimiento judicial, habrá que defender la finalidad de ocupación temporal con cualquier medio probatorio admisible en derecho.
En este caso, el arrendador será quien se vea más perjudicado en un supuesto en el que el contrato firmado inicialmente como arrendamiento de temporada se pueda considerar que realmente se trata de un contrato de vivienda habitual en la que el inquilino tiene destinado su hogar, por lo que, insistimos, es fundamental un asesoramiento previo.
Para los casos de arrendamientos turísticos, hay menos duda de la consideración de turístico cuando se cumplen los requisitos antes mencionados, como el publicitarse en plataformas de alojamientos turísticos, ofrecer servicios complementarios, etcétera.
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