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Problemas derivados del desistimiento en el contrato de alquiler
Desistimiento del contrato de arrendamiento: claves y consecuencias
El desistimiento del contrato sucede cuando las partes del mismo deciden no continuar con su acuerdo, bien porque el inquilino o arrendatario no quiera continuar en esa vivienda, bien porque el arrendador o propietario quieran recuperar su uso.
Desde el despacho de abogados de Granada Emeybe Abogados vamos a resolver las dudas existentes en el caso de que un inquilino decida terminar dicho contrato, ya que no es tan sencillo romper un contrato acordado por un determinado tiempo, ni se puede abandonar el inmueble sin más, ya que eso puede tener determinadas consecuencias.
¿Puedo romper el contrato en cualquier momento y abandonar la vivienda?
La respuesta a esta pregunta es clara: no se puede pensar que, abandonando la vivienda, el contrato se extingue sin más consecuencias. No se nos puede olvidar que estamos ante un contrato entre dos partes, en el que ambas partes se están obligando, una a ceder el uso de la vivienda y la otra a abonar un precio por ella. Ambas partes se están beneficiando de alguna manera y una resolución unilateral por una de las partes puede causar un perjuicio a la otra parte.
Cierto es que la Ley de Arrendamientos Urbanos prevé unos requisitos para abandonar la vivienda sin tener que abonar ninguna penalización, pero se deben cumplir los requisitos exigidos para ello.
Así, la Ley de Arrendamientos Urbanos concede al arrendatario la posibilidad de romper el contrato antes de que finalice la duración acordada siempre que comunique al casero arrendador esa intención de abandonar la vivienda con al menos treinta días de antelación. Si no se cumple este preaviso de treinta días, el arrendador podrá exigir una indemnización al inquilino.
Por lo tanto, no puede un inquilino abandonar una vivienda de un día para otro sin previo aviso, ya que, si eso ocurre, puede el casero reclamar una indemnización al inquilino. Además, otro requisito previsto en la ley es que hayan transcurrido al menos seis meses desde que se firmó el contrato, es decir que, si entró el inquilino a la vivienda en el mes de septiembre, no podrá desistir del contrato y abandonar el inmueble hasta el mes de marzo del año siguiente.
Indemnización al arrendatario por desistimiento de contrato
Si el inquilino o inquilinos han comunicado al casero su intención de desistir del contrato y abandonar la vivienda treinta días antes de entregar las llaves y dejar vacía la vivienda, no tendrán que abonar ninguna cuantía en concepto de indemnización o penalización al arrendador.
Pero, si, por el contrario, el inquilino ha avisado al arrendador de su abandono de la vivienda sólo un día antes de que lo haga efectivo, o ni siquiera ha comunicado su intención de abandonar la vivienda, entonces el casero podrá reclamarle el pago de las rentas que se deban hasta el momento en que abandona el inmueble y una cantidad calculada en proporción al tiempo que quede hasta la finalización del contrato.
Esto, además, viene avalado por numerosas sentencias por parte de nuestros Tribunales, en las que se condenan al inquilino a abonar al casero esas indemnizaciones por no haber avisado de su intención de desistir del contrato.
Desde Emeybe abogados de Granada aconsejamos acudir a un abogado experto en derecho civil para realizar el contrato de arrendamiento para prever estos conflictos a la hora de redactar el contrato de alquiler, puesto que, aunque la ley prevea esa posibilidad de indemnización por parte de quien incumple el contrato, la propia normativa también recoge que debe plasmarse en el contrato de arrendamiento esa posibilidad determinando en qué términos surgirá la obligación de indemnización.
¿Qué ocurre cuando uno de los inquilinos quiere romper el contrato?
El conflicto aquí viene no solo con el arrendador sino con los coarrendatarios ya que existe una solidaridad entre ellos, es decir que, si uno de los arrendatarios deja de abonar la renta del alquiler, el arrendador podrá reclamar esa deuda a cualquiera de los arrendatarios.
Los tribunales españoles entienden que si uno de los arrendatarios decide abandonar el inmueble no le desvincula de las obligaciones que tiene frente al arrendador al existir un solo contrato y no tratarse de contratos independientes con cada uno de los inquilinos, y esta situación le da potestad al arrendador a resolver el contrato.
Esa resolución afectaría a todos los arrendatarios por igual, por lo que no solo el inquilino que ha incumplido el contrato se vería afectado sino que se verían perjudicados todos.
Sin embargo, si existe comunicación por parte de ese arrendatario y la aceptación por parte del arrendador de esa rescisión del contrato, podría optarse en lugar de la resolución del contrato, por una novación impropia o modificativa de los elementos personales. Es decir, que se podría realizar una modificación del contrato para eliminar a uno de los coarrendatarios.
¿Qué ocurre cuando los inquilinos retrasan la entrega de llaves?
El simple hecho de haber comunicado la intención de desistir del contrato de arrendamiento y abandonar la vivienda, pero seguir en posesión de las llaves, puede llegar a ser un perjuicio para el arrendatario. Esta situación supone que el casero no dispone de las llaves del inmueble y, por ello, no dispone de la posesión del inmueble a ojos de la ley.
Esto hace que pueda ocurrir que el inquilino se vea obligado por un Juzgado a abonar las rentas de alquiler desde el momento en que abandonó la vivienda hasta el momento en que entregó las llaves al propietario y arrendador del inmueble.
¿Los avalistas responden ante las deudas de los inquilinos?
Es muy común que en los contratos de alquiler entre el propietario de la vivienda y los inquilinos estudiantes se incluyan en el contrato avalistas, que normalmente son el padre o madre de cada uno de los inquilinos o inquilinas.
El hecho de firmar como avalista en un contrato de arrendamiento conlleva a responder del incumplimiento del inquilino, por lo que, en caso de impago de renta por cualquiera de los inquilinos, el casero arrendador puede reclamar esa deuda no solo a cualquiera de los otros arrendatarios, sino también a cualquiera de los avalistas.
Frente a una reclamación de este tipo poco pueden oponer los avalistas, por lo que es muy aconsejable leer bien los contratos de alquiler, redactarlos entre ambas partes conociendo a la perfección qué se está contratando y ser guiados por abogados que puedan prever posibles conflictos que puedan surgir en caso de desavenencias entre los arrendatarios o entre estos y el arrendador de la vivienda.
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