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Principales claves a tener en cuenta en el alquiler turístico
Principales claves en la normativa de alquileres turísticos
Cada vez es más frecuente que un propietario con uno, dos o más inmuebles tenga en mente destinar esa vivienda a los llamados alquileres turísticos. Incluso propietarios que tienen una segunda vivienda y ven en esta figura una buena fuente de ingresos.
Para poder destinar una vivienda a este tipo de alquileres es necesario cumplir una serie de requisitos y realizar trámites específicos para ello.
La normativa aplicable a este tipo de negocio se ha modificado recientemente en algunas zonas de España al darse un incremento de los alquileres turísticos. La normativa vigente en la Comunidad Autónoma de Andalucía es del año 2016, dada la situación actual que nada tiene que ver con la de hace 7 años, este año 2023 se pretende modificar con el fin de conceder competencia normativa a los ayuntamientos en lugar de a las comunidades autónomas como hasta ahora.
Actualmente cada propietario debe acudir a la normativa vigente de la comunidad autónoma donde esté situado el inmueble. En los casos de ciudades como Madrid, Barcelona o incluso de Canarias disponen de normativa local mucho más amplia y estricta al ser destinos con un elevado número de turistas.
Viviendas con fines turísticos en Andalucía
En la comunidad autónoma de Andalucía se considera que una vivienda tiene fines turísticos cuando se encuentra dentro del suelo de uso residencial y se oferta el servicio de alojamiento a través de canales de oferta del ámbito. Es decir, si se oferta alojamiento a cambio de precio en los canales como la web “Airbnb” o similares, agencias de viajes, entidades mediadoras.
Se permite alquilar tanto el inmueble completo como habitaciones sueltas, pero con un número máximo de plazas por habitación. Sólo se pueden ofrecer cuatro plazas como máximo por habitación.
No entrarían dentro de estos alquileres las viviendas que se encuentran en el medio rural, las cuales disponen de su propia normativa, como tampoco entrarían dentro de esta calificación las viviendas que se alquilen por un tiempo superior a dos meses, ya que estas últimas se regulan en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Requisitos que que debe cumplir el alojamiento en Andalucía
Lo primero y principal es la obtención de la licencia de ocupación, cumplir con las exigencias técnicas y de calidad, disponer de ventilación directa al exterior en las habitaciones, que dispongan de mobiliario, botiquín de primeros auxilios, disponer de información turística de la zona donde se ubique el inmueble, así como hojas de quejas y reclamaciones, disponer de ropa de cama, menaje de casa, etc.
En concreto se debe obtener una licencia de Turismo de la Junta de Andalucía, la cual garantizará que se cumplen estos requisitos básicos para poder ofertar la vivienda como alojamiento turístico.
En definitiva la vivienda debe tener lo necesario para un uso normal, instrucciones de cómo funcionan los electrodomésticos, el uso de las instalaciones del inmueble, si se permite acceso a animales o no, cualquier restricción que imponga el propietario de la vivienda, siempre que no vaya en contra de la ley.
Trámites y obligaciones del propietario de un alquiler turístico
Existe un trámite principal sin el que no se podrá considerar un inmueble como vivienda turística. Se trata de una “declaración responsable” en la que se manifieste el cumplimiento de las obligaciones que tiene el propietario.
Esas obligaciones consisten en inscribir el alojamiento en el Registro de Turismo de Andalucía, tras lo que se facilitará un código por parte del registro el cual debe estar a la vista en toda la publicidad que se haga del alojamiento.
El hecho de no haber presentado esa declaración responsable y la inscripción del inmueble tendrá unas consecuencias nada deseadas para los propietarios, ya que se considerará por la inspección turística competente que se trata de una vivienda clandestina.
Otra de las obligaciones importantes es el registro de los huéspedes, ya que por ley se obliga al propietario a realizar un registro de las personas que se alojan, con todos sus datos personales en vigor.
Consideraciones para ofertar la vivienda como alojamiento turístico
Aunque no sea requisito específico para un alquiler turístico, pero el hecho de que la vivienda se encuentre registrada correctamente en el Registro de la Propiedad es necesario a fin de poder cumplir los requisitos específicos de alojamientos turísticos.
A pesar de que ya es bastante común el tener contratado un seguro de hogar, en caso de tener la vivienda como alojamiento turístico es necesario disponer de un seguro de hogar. No solo este seguro si no que también se aconseja contratar un seguro de responsabilidad civil que pueda cubrir cualquier daño a la propiedad o incluso lesiones a los huéspedes.
¿Cómo tributan las rentas obtenidas por el alquiler turístico?
No nos podemos olvidar de los impuestos, no hay duda de que los ingresos que se obtengan de estos alquiler deberán tributar bajo el impuesto de la Renta de las Personas Físicas así como estar sujetos al Impuesto sobre el Valor Añadido.
¿Qué ocurre si la Comunidad Autónoma no dispone de normativa específica para los alquileres turísticos?
En caso de que no exista una normativa específica se deberá acudir a la Ley de Arrendamientos Urbanos para ver el régimen que le aplica al alquiler de la vivienda, pero no se quedará el alquiler sin regulación alguna.
Al aplicar esta ley los derechos y obligaciones tanto de los propietarios como de los arrendatarios cambia totalmente, por lo que antes de destinar la vivienda a un alquiler turístico desde Emeybe Abogados aconsejamos consultar las normativas aplicables.
Particularidades de la prescripción de la deuda tributaria
Como ya hemos indicado, la deuda tributaria prescribe a los cuatro años. Este dato es relevante ya que el cómputo de dicho plazo comienza desde la finalización del periodo voluntario, pero la Agencia Tributaria puede paralizar o interrumpirlo con acciones de reclamación de la deuda, notificándolas debidamente al obligado.
Una vez se realicen esas notificaciones y continúe el procedimiento, el plazo comenzará a contar de nuevo, por lo que los cuatro años pueden eternizarse para desgracia del obligado tributario
Para saber si una deuda con Hacienda se encuentra prescrita se debe acudir a un buen asesoramiento de abogados expertos en fiscalidad en Granada, que puedan determinar los pasos a seguir ante una deuda de este tipo.
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